Новый федеральный стандарт приёмки работ в ЖКХ с 1 сентября

Почему понадобился отдельный стандарт приёмки работ в МКД

Акт приёмки услуг и работ по содержанию общего имущества существовал и раньше — его форму утвердил Минстрой ещё в октябре 2015 года приказом № 761/пр. Составлять такой документ управляющая организация была обязана. А вот как именно составлять, в какой срок направлять собственникам, что делать, если председатель совета дома не согласен с объёмом работ, — эти вопросы закон обходил стороной. Каждая УК выстраивала процесс как удобнее ей: где-то акт подписывали в тот же день, где-то он лежал месяцами, а собственники узнавали о выполненном ремонте из квитанции.

Федеральный закон от от 29 декабря 2025 г. закрыл этот пробел. Он внёс поправки в Жилищный кодекс и к тому же поручил профильному ведомству установить единые правила. Результатом работы стал приказ Минстроя, который распространяется на все услуги и работы, оказанные с этой даты. До 1 сентября порядок оформления актов мог регулироваться договором управления, но теперь федеральные нормы стоят выше любых договорных условий.

Кто оформляет акт приёмки и кто его подписывает

Акт приёмки оформляет исполнитель — то есть управляющая организация, работающая по договору управления, либо подрядчик при непосредственном управлении домом собственниками. Документ составляется по форме, утверждённой приказом № 761/пр, и фиксирует состав, объём и результат оказанных услуг или выполненных работ.

Подписывает акт со стороны собственников председатель совета многоквартирного дома. Полномочие он получает либо по доверенностям от собственников, либо по решению общего собрания. Закон № 529-ФЗ дополнил статью 161.1 ЖК РФ частью 8.2: общее собрание вправе установить, что председатель действует не один, а вместе с членами совета МКД. Тогда в приёмке участвуют и они.

Здесь стоит помнить: в домах, где больше 4 квартир и нет ТСЖ или специализированного кооператива, избрать совет МКД собственники обязаны по закону. Не сделали этого в течение календарного года — орган местного самоуправления в 3-месячный срок созывает общее собрание и выносит вопрос об избрании совета или создании ТСЖ на голосование.

Сроки оформления и направления актов приёмки: как это работает

Приказ № 318/пр выстраивает цепочку с конкретными временными рамками. Исполнитель оформляет акт не позднее 30 дней со дня оказания услуги или выполнения работы, причём дата оформления не может выходить за пределы срока действия договора управления. Договор при этом вправе устанавливать более короткий срок.

Дальше у исполнителя есть 5 дней с момента оформления, чтобы направить 2 подписанных экземпляра председателю или членам совета МКД. У тех, в свою очередь, 10 дней со дня получения документов: подписать один экземпляр и вернуть исполнителю либо подготовить письменный обоснованный отказ с аргументированными возражениями. Если же по истечении 30 дней со дня получения акта исполнителю не пришёл ни подписанный экземпляр, ни отказ, акт считается согласованным со стороны совета МКД.

Способ направления документов стороны согласовывают заранее. Перечень в приказе открытый:

• почтовое отправление;
• электронная почта;
• личный кабинет на сайте исполнителя;
• вручение при личном присутствии.

Ничто не мешает договориться об ином удобном варианте и закрепить его в договоре управления.

Что происходит при разногласиях по акту приёмки

Если в течение 30 дней со дня получения акта исполнитель получает мотивированный отказ, стороны оформляют новый акт приёмки. Он может отличаться от первоначального — по составу работ, их объёму, количественным характеристикам. Закон не запрещает проводить дополнительные осмотры общего имущества, согласительные совещания, привлекать специалистов.

Если же компромисс не найден, спор разрешается в судебном порядке.

Количество услуг и работ, которые допускается отразить в одном акте, не ограничено. То есть в единственном документе могут быть зафиксированы и уборка подъездов, и ремонт кровли, и замена ламп в местах общего пользования — всё, что выполнено за отчётный период.

На кого распространяется новый порядок приёмки работ в ЖКХ, а на кого нет

Приказ № 318/пр действует в отношении двух категорий домов:

• многоквартирные дома под управлением управляющей организации;
• дома с непосредственным управлением собственниками, где избран совет МКД.

На дома, которыми управляют ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, новый порядок не распространяется. У этих форм управления собственные механизмы внутреннего контроля.

Что подготовить: рекомендации для УК и собственников

Управляющим организациям и подрядчикам предстоит:

• провести ревизию действующих договоров управления и договоров оказания услуг на предмет соответствия новым срокам;
• выстроить внутренний процесс своевременного оформления и направления актов;
• согласовать с председателями советов МКД удобные способы передачи документов;
• при необходимости привести локальные регламенты в соответствие с приказом № 318/пр.

С 1 сентября 2026 года при любом противоречии между условиями договора и положениями приказа применению подлежат нормы приказа. Если в договоре указан срок подписания актов свыше 30 дней или срок вообще не прописан — действует федеральный стандарт.

Собственникам помещений стоит:

• убедиться, что в доме избран совет МКД и определён председатель;
• на общем собрании наделить председателя или членов совета полномочием по подписанию актов приёмки;
• при желании принять решение о совместном осуществлении этих полномочий председателем и членами совета (часть 8.2 статьи 161.1 ЖК РФ);
• заранее согласовать с исполнителем способ получения документов.

Новый порядок не создаёт дополнительных финансовых обязательств и не меняет перечень работ по содержанию общего имущества. Он делает то, чего не хватало годами: превращает приёмку работ из формальности в понятную, ограниченную сроками процедуру, где у каждой стороны есть конкретные права и обязанности. Для собственников это инструмент контроля, для управляющих компаний — понятные правила игры. А в конечном счёте — ещё один шаг к тому, чтобы услуги в ЖКХ оказывались прозрачно и в полном объёме.