Обмен недвижимости и НДФЛ в 2026 году: как рассчитать налог без ошибок
Квартира на в центре меняется на однушку у метро в спальном районе. Казалось бы, объекты просто переходят к новым владельцам. Но для налоговой инспекции это две самостоятельные сделки: продажа и покупка. И в каждой из них возникает доход, с которого полагается заплатить НДФЛ. Рассказываем подробнее.
28
4 мин
Налог на доходы физических лиц возникает в тот момент, когда собственник получает деньги или иное имущество в результате сделки. При операциях с недвижимостью доход появляется при продаже объекта. Обмен квартиры налоговая служба рассматривает как две независимые операции. Сначала вы продаёте свою недвижимость и получаете доход в виде чужой квартиры и, как правило, доплаты деньгами. Затем вы покупаете новую квартиру. Доход от первой части сделки облагается НДФЛ по прогрессивной ставке: 13 процентов применяется к сумме дохода до 2,4 миллиона рублей, а на превышение начисляется 15 процентов.
Итоговая сумма налога зависит от двух факторов — сколько времени объект находился в собственности и какую цену указали в договоре обмена. Если квартира принадлежала вам меньше минимального срока, налог платить придётся. Для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, этот срок составляет пять лет. Для объектов, полученных по наследству, в дар от близких родственников, по приватизации или по договору пожизненного содержания, срок сокращается до трёх лет. Эти правила действуют и в 2026 году. Владельцы, не достигшие минимального срока владения, обязаны задекларировать доход и рассчитать налог самостоятельно.
Правовые нюансы
В текущей редакции Налогового кодекса не содержится однозначных норм, как нужно рассчитывать НДФЛ. Однако постановления Конституционного суда (далее — КС) ставит под вопрос подход, в ходе которого участники сделки руководствуются нормами о купле-продаж, поскольку он заставлял граждан платить налог с условного дохода, которого у них реально не возникает.
По мнению КС, платить налог нужно только если вы в результате обмена обогатились. То есть если новая квартира значительно дороже той, которую вы отдали. И то налог берут не со всей стоимости, а только с разницы в цене. Если квартиры примерно равны по стоимости — налога не будет.
НДФЛ 2025
В 2026 году в РФ действует пятиступенчатая прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставки зависят от годового дохода, а для доходов иностранных агентов применяется общая ставка 30%.
Для доходов резидентов РФ:
- 13% — для доходов до 2,4 млн рублей в год;
- 15% — для доходов от 2,4 до 5 млн рублей;
- 18% — для доходов от 5 до 20 млн рублей;
- 20% — для доходов от 20 до 50 млн рублей;
- 22% — для доходов свыше 50 млн рублей.
Понимание налогообложения — часть финансовой грамотности
Умение правильно рассчитывать налоговые обязательства — такая же важная часть финансовой грамотности, как планирование бюджета или управление долгами. Финансово грамотный человек не только знает о существовании налогов, но и понимает, как их законно минимизировать, учитывая актуальные решения судов и изменения в законодательстве.
