Ипотека 2025: как ставки, объемы и программы изменили рынок жилья

В этой статье вы узнаете:

• как изменились ипотечные ставки и объемы выдачи в 2025 году;
• какие льготные программы поддерживают спрос на жилье;
• какие новые правила ввел регулятор для банков и заемщиков;
• какие тенденции будут влиять на рынок в ближайшие годы.

Снижение ставок и падение объемов: что происходит с рынком

Первые месяцы 2025 года стали одними из самых сложных для ипотечного сектора. Однако уже к лету ситуация начала меняться: банки постепенно корректировали свои предложения. Такое снижение стало возможным благодаря стабилизации макроэкономической ситуации и ожиданиям дальнейшего снижения ключевой ставки Центробанка.

Несмотря на более выгодные условия, объемы выдачи ипотеки в 2025 году сократились. По прогнозам Минфина, общий объем кредитов составит около 4 трлн рублей — это на 1 трлн меньше, чем в 2024 году.

Однако к середине года наметился положительный сдвиг. В ряде регионов наблюдался рост выдачи ипотеки — на треть по сравнению с предыдущими месяцами. Этот подъем стал сигналом того, что рынок начинает выходить из состояния замершей неопределенности. Покупатели, которые ранее откладывали решение о приобретении жилья, начали возвращаться, особенно те, кто имеет доступ к льготным программам.

Льготные программы: главный двигатель рынка

На фоне высоких рыночных ставок именно господдержка остается основным инструментом, делающим ипотеку реальной для миллионов россиян. Ключевую роль по-прежнему играет «Семейная ипотека», продленная до 2030 года. Программа доступна семьям, где с 2018 года родился второй или последующий ребенок. В 2025 году ее действие частично расширено: теперь она распространяется и на покупку жилья на вторичном рынке, но только в небольших городах — с населением до 50 тысяч человек и в регионах с низким уровнем застройки.

Размер кредита по «Семейной ипотеке» зависит от региона: в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области он может достигать 12 млн рублей, в остальных — до 6 млн.

Еще одна популярная программа — «IT-ипотека». Она ориентирована на специалистов в сфере информационных технологий. При этом программа не действует в столицах, что направлено на стимулирование переезда IT-специалистов в другие регионы. Для участия требуется подтвердить уровень дохода — от 90 тыс. рублей в регионах и от 150 тыс. в городах-миллионниках.

Не менее значима и «Сельская ипотека». Ее могут получить граждане в возрасте от 21 до 65 лет, работающие в агропромышленном комплексе или других отраслях, поддерживаемых государством. Эта программа способствует не только улучшению жилищных условий, но и развитию сельских территорий.

Новые правила игры: что изменилось для заемщиков

С 2025 года вступили в силу важные нормативные изменения, призванные повысить устойчивость ипотечного рынка. Одним из ключевых шагов стало введение «ипотечного стандарта». Теперь максимальный срок кредита ограничен 30 годами, а сумма — 80% от стоимости жилья. Это означает, что первоначальный взнос должен быть не менее 20%. Кроме того, запрещено использовать кешбэк от застройщика или банка для формирования первого взноса — такое нововведение направлено на снижение рисков искусственного завышения стоимости объектов.

С июля 2025 года действуют и макропруденциальные ограничения: заемщикам, чья долговая нагрузка превышает 50% от дохода, становится сложнее получить ипотеку. Банки обязаны более тщательно анализировать финансовое положение клиентов, что делает процесс одобрения жестче, но и безопаснее.

Эти меры, безусловно, усложняют получение кредита для некоторых категорий граждан, однако они помогают снизить риск массовой просрочки в будущем. По оценкам рейтингового агентства «Эксперт РА», доля просроченных платежей по ипотеке к концу 2025 года может вырасти до 0,8–1%, что пока остается на приемлемом уровне, но требует внимания.

При этом растет и финансовая грамотность населения. За первые шесть месяцев 2025 года количество запросов кредитных историй физлицами увеличилось на 9%. Люди все чаще проверяют свою кредитную репутацию заранее, чтобы быть готовыми к оформлению ипотеки, когда появится возможность.

Что ждет рынок в ближайшие годы?

Будущее ипотечного рынка во многом зависит от решений Центрального банка. По прогнозам, ключевая ставка в 2026 году может снизиться до 13–15%, а к 2027 году — до 7,5–8,5%. Если эти ожидания оправдаются, это создаст условия для снижения ставок по ипотеке, возможно, до уровня ниже 10%.

Такое развитие событий может стать катализатором роста покупательской активности. Эксперты отмечают, что при достижении ставок в районе 10% спрос может резко увеличиться, что, в свою очередь, окажет давление на цены на жилье. По некоторым оценкам, в 2027 году рост цен может составить 10–15%, особенно в регионах с дефицитом предложения.

По прогнозам ряда экспертов, в следующем году объем выдачи ипотеки может вырасти более чем на треть. Это будет означать возвращение рынка к прежним объемам. При этом доля рыночных программ, вероятно, начнет увеличиваться, поскольку все больше людей смогут позволить себе кредит без господдержки.

Однако важно помнить: рынок остается чувствительным к внешним факторам. Даже при благоприятных условиях сохраняются риски, связанные с экономическими колебаниями и изменением доходов населения. Поэтому и банки, и заемщики продолжают действовать с осторожностью.

Подводя итог, можно сказать: 2025 год стал годом трансформации для ипотечного рынка. Он проходит через период переосмысления, адаптации и поиска новых точек равновесия. Льготные программы остаются опорой для миллионов семей, а новые правила формируют более устойчивую систему кредитования. И хотя путь к массовой доступности еще далек, первые признаки стабилизации вселяют оптимизм.