НДФЛ при продаже недвижимости: что изменилось в 2026 году

Общие правила: сроки и непрерывность владения

Главное условие, при котором продавец освобождается от уплаты НДФЛ, — это нахождение объекта в собственности в течение установленного минимального срока. С 2026 года законодатель прямо закрепил требование о непрерывности владения: если собственник продал недвижимость, а затем вновь приобрёл её и снова реализовал, прежние периоды не засчитываются. Отсчёт начинается заново — с даты последней регистрации права.

В общем случае минимальный срок составляет пять лет. Однако трёхлетний порог применяется, если жильё было получено по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, а также при продаже единственного жилья. Именно непрерывность владения теперь является обязательным элементом для применения льготы, что исключает прежние разночтения.

Особые условия для семей с детьми

Для семей, воспитывающих двоих и более детей, предусмотрена возможность продать жильё без уплаты налога независимо от того, сколько лет оно находилось в собственности. Однако такая льгота действует при соблюдении нескольких условий. Средства от продажи должны быть направлены на улучшение жилищных условий, причём новое жильё необходимо приобрести до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Важно, чтобы площадь или кадастровая стоимость нового объекта превышали аналогичные показатели проданного, а кадастровая стоимость реализованного жилья не превышала 50 миллионов рублей. Кроме того, у семьи не должно быть в собственности другого жилья, где доля с кадастровой стоимостью выше, чем у приобретаемого.

С 2026 года правила для многодетных семей уточнены в сторону расширения. Льгота распространяется на детей с инвалидностью вне зависимости от их возраста. Учитываются также дети, которые ещё не родились на момент сделки, если рождение произойдёт до конца года. Более того, право сохраняется, если второй или последующий ребёнок появился после продажи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года. Такие разъяснения содержатся в обновлённых рекомендациях Министерства финансов и ФНС, что позволяет большему числу семей воспользоваться преференцией.

Категории, для которых льготы не применяются

Отдельное правило введено для лиц, признанных иностранными агентами. Если такой статус имелся хотя бы в течение одного дня в календарном году, когда состоялась сделка, продавец обязан уплатить НДФЛ с дохода от реализации недвижимости независимо от того, сколько лет объект был в собственности. Это положение распространяется в том числе на жилые помещения и действует с 2026 года.

Нюансы расчёта налога и подачи декларации

Даже если формально сроки владения соблюдены, важно учитывать соотношение цены продажи и кадастровой стоимости. В случае, когда квартира реализована дешевле 70% от кадастровой оценки, доход для расчёта НДФЛ определяется не по договору, а исходя из кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7. Это правило не применяется, если на 1 января года продажи в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о кадастровой стоимости либо объект не был поставлен на учёт с такой оценкой.

Кроме того, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, доход от её реализации облагается налогом в общем порядке без привязки к сроку владения. Эксперты налогового консалтинга обращают внимание, что такие случаи требуют отдельного анализа и подтверждения характера использования имущества.

По окончании года, в котором была совершена сделка, продавец обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Сам налог необходимо уплатить до 15 июля. Даже если обязанности по уплате не возникает, но сроки владения не подпадают под льготные, декларация всё равно представляется.

Таким образом, новые правила систематизируют подход к налогообложению доходов от продажи недвижимости, делая акцент на реальных обстоятельствах: непрерывности владения, целевом использовании средств семьями с детьми и учёте кадастровой стоимости. Знание этих деталей позволяет продавцу корректно оценить свои обязательства перед бюджетом и избежать спорных ситуаций.