Что нужно проверить при аренде квартиры

Что будем разбирать:

• право собственности: как убедиться, что квартиру сдает настоящий владелец;
• документы собственника: на что обратить внимание в паспорте и доверенностях;
• договор найма: почему устные договоренности не работают;
• условия аренды: залог, коммунальные платежи и скрытые нюансы;
• адекватность владельца: как понять, с кем вы связываетесь.

Право собственности

Начинать проверку нужно с главного: убедиться, что человек, который показывает квартиру, действительно имеет право её сдавать. Попросите показать выписку из ЕГРН — это единственный документ, который подтверждает право собственности. Выписку можно получить в бумажном виде или заказать онлайн.

Внимательно изучите, сколько собственников указано в выписке. Если их несколько, договор найма должен подписывать каждый из них. Либо один, но с нотариальной доверенностью от остальных. Иначе любой из пропущенных собственников потом может оспорить договор.

Если что-то в документах вызывает сомнения, попросите заказать свежую выписку из ЕГРН прямо при вас. Это бесплатно, занимает пять минут, и вы увидите актуальные данные из государственной базы. С 2023 года самостоятельно проверить собственников через интернет нельзя — только таким способом.

Документы владельца

Документы проверяют, чтобы убедиться: перед вами реальный человек, а не мошенник с чужими бумагами. Попросите паспорт и СНИЛС — номер СНИЛС должен совпадать с указанным в выписке из ЕГРН.

Бывает, что собственник живёт за границей или занят делами. Тогда квартиру сдаёт представитель — родственник, друг или риелтор. У такого человека должна быть нотариальная доверенность с указанием полномочий по сдаче жилья в аренду. Проверьте срок действия доверенности: просроченная — равносильно ее отсутствию. Данные в паспорте представителя должны совпадать с указанными в документе, адрес квартиры — тоже.

Договор найма

Договор найма — единственная юридическая защита арендатора. В документе обязательно укажите: точный адрес квартиры, размер ежемесячной платы, дату внесения и порядок оплаты. Пропишите размер залога — обычно это сумма за один-два месяца аренды. Важно зафиксировать условия, при которых залог не возвращается: порча имущества, задолженность по коммунальным платежам, досрочный отказ от договора без уважительных причин.

Права и обязанности сторон должны быть расписаны максимально подробно. Кто ремонтирует бытовую технику? Кто меняет замки? Можно ли держать животных? Можно ли сдавать квартиру субарендаторам?

Состояние квартиры фиксируют либо в самом договоре, либо в отдельном акте приёма-передачи. Эти варианты равнозначны юридически. Опишите мебель и технику, отметьте имеющиеся дефекты — царапины на паркете, пятна на обоях, трещины на плитке. Сфотографируйте всё на телефон, пусть владелец расписывается в акте.

Составить грамотный договор можно самостоятельно — шаблоны есть в открытом доступе. Главное: не подписывайте документ, который вам не дают внимательно прочитать, и не соглашайтесь на фразы вроде «потом допишем».

Условия найма

Важно обсудить и зафиксировать то, сколько вы платите и за что именно? Вариантов несколько: аренда включает коммунальные услуги, вы платите за ЖКХ отдельно, или отдаёте квитанции владельцу вместе с арендой. Каждый способ имеет подводные камни.

Если коммуналка включена, владелец может ограничить ваше потребление: мол, вы много греете воду, и это выходит за рамки разумного. Если платите сами — заранее узнайте, сколько стоит отопление зимой в этом доме.

Обсудите порядок оплаты: наличными или переводом, до какого числа, какие штрафы за просрочку. Уточните, кто оплачивает интернет и телевидение. Если связь уже проведена, собственник должен передать вам номер договора и доступ в личный кабинет.