Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это не косметическое обновление подъезда, а комплексное восстановление несущих конструкций и инженерных систем здания. Кровля, фасад, фундамент, лифты, внутридомовые сети водоснабжения, отопления и электроснабжения — всё это объекты капремонта, износ которых напрямую влияет на безопасность и комфорт проживания. В отличие от текущего ремонта, направленного на устранение мелких повреждений, капитальный решает задачи долгосрочной сохранности дома на десятилетия вперёд.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Капитальный ремонт принципиально отличается от текущего масштабом вмешательства и эффектом. Текущий ремонт направлен на устранение мелких повреждений и поддержание порядка: заделку трещин в стенах подъезда, покраску перил или замену разбитого стекла. Его задача — обеспечить комфорт здесь и сейчас. Капитальный ремонт решает иные задачи: он предполагает полную замену или восстановление изношенных конструкций и инженерных систем с расчётом на десятилетия последующей эксплуатации. Это не косметическое обновление, а глубокая реконструкция с разбором старых элементов, монтажом новых материалов и обязательной приёмкой результатов.

В законодательстве закреплён исчерпывающий перечень объектов капитального ремонта общего имущества. Сюда входят внутридомовые инженерные системы водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения и электроснабжения. Полной замене или восстановлению подлежат лифтовое оборудование вместе с кабинами и машинным отделением, кровля здания, подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу, фасад с возможным утеплением и фундамент.

Региональные власти вправе расширять этот список: в отдельных субъектах РФ дополнительно включают работы по утеплению фасадов, установке общедомовых приборов учёта или благоустройству придомовой территории. Однако такие дополнения возможны только при условии закрепления в региональных нормативных актах.

Как формируется фонд капитального ремонта

Деньги на капитальный ремонт накапливаются ежемесячными взносами собственников помещений. Размер платежа устанавливает региональная власть, но не ниже минимального уровня, утверждённого правительством субъекта РФ. Например, в Санкт-Петербурге с 2026 года взнос вырос более чем на 2 рубля за кв. м, и составил от 15,28 до 16,68 руб. в месяц. Эта сумма зависит от типа дома, его этажности и года постройки.

Выбрать способ накопления могут сами жильцы. Первый вариант — перечислять средства на счёт регионального оператора, некоммерческой организации, созданной для управления фондами капремонта в субъекте. Деньги всех домов объединяются в общий пул, а выплаты на ремонт производятся по мере наступления очереди конкретного дома.

Второй вариант — открыть специальный счёт непосредственно на конкретный дом. В этом случае средства не смешиваются с деньгами других зданий, а распоряжаться ими могут только собственники через управляющую компанию или товарищество собственников жилья. Решение о выборе способа принимается на общем собрании собственников, и для его легитимности необходимо набрать более 50 % голосов от общей площади всех помещений.

Кто определяет очередность ремонтов

Очередность капитального ремонта устанавливает региональная программа — документ, утверждённый субъектом РФ на срок не менее тридцати лет. В неё включаются все многоквартирные дома региона, за исключением аварийных и подлежащих сносу.

График формируется с учётом года постройки здания, степени износа конструкций и инженерных систем, а также даты последнего капитального ремонта. Дома, построенные в середине прошлого века и не обновлявшие коммуникации десятилетиями, получают приоритет перед новостройками.

Контроль за расходованием средств и качеством работ

Деньги собственников защищены несколькими уровнями контроля. При накоплении через регионального оператора средства размещаются на специальных счетах, а их использование согласовывается с жилищной инспекцией субъекта. Перед началом ремонта утверждается смета, после завершения — акт приёмки с участием представителей собственников.

Собственники вправе инициировать проверку качества работ на любом этапе. Для этого достаточно собрать инициативную группу из трёх и более жильцов и направить заявку в региональный оператор или напрямую подрядчику. При выявлении дефектов подрядчик обязан устранить их за свой счёт в течение гарантийного срока — обычно пять лет для большинства конструкций и три года для инженерных систем.

Важно помнить: взносы на капитальный ремонт не являются налогом или платой за услугу. Это накопление собственных средств на обновление общего имущества. Даже при смене собственника деньги остаются привязанными к дому, а не к конкретному владельцу квартиры. Это создаёт преемственность и гарантирует, что дом будет ремонтироваться независимо от частоты сделок купли-продажи.

Что происходит, если дом признают аварийным

Если дом включили в программу капремонта, но позже признали аварийным и подлежащим сносу, взносы прекращают начислять с месяца, следующего за месяцем принятия решения. Уплаченные ранее средства возвращаются собственникам — при накоплении через регионального оператора деньги перечисляются после сноса дома, при спецсчёте возврат происходит быстрее. Сумма возвращается пропорционально размеру взносов каждого собственника за весь период накопления. Эти правила закреплены в статье 170 Жилищного кодекса и защищают жильцов от необоснованных трат на здание, которое больше не подлежит восстановлению.