Налоги при покупке и продаже квартиры в 2026: что изменилось

Изменения при продаже квартиры

Одно из главных новшеств — уточнение понятия «минимальный срок владения». Раньше возникали споры: засчитывается ли время, в течение которого объект уже был в собственности, если квартиру продали, а потом купили снова? С 2026 года закон даёт чёткий ответ: срок должен быть непрерывным. Если вы отчуждали жильё, а затем приобрели его повторно, отсчёт начинается заново — с момента последней регистрации права. Это правило действует и для стандартного пятилетнего срока, и для трёхлетнего (в случаях наследования, дарения от близкого родственника, приватизации или продажи единственного жилья).

Важное послабление получили семьи с детьми-инвалидами. Теперь они могут продать квартиру без уплаты НДФЛ вне зависимости от того, сколько лет объект был в собственности. Ранее льгота распространялась только на семьи с двумя и более детьми до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении). При этом законодатель уточнил и другие условия: учитываются дети, которые ещё не родились на момент сделки, если рождение произойдёт до конца календарного года. Также право на льготу сохраняется, когда второй или последующий ребёнок появился после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года. А вот если у семьи уже есть другое жильё, налоговый орган сравнит площади или кадастровую стоимость объектов: льгота не действует, когда другое жильё превышает новое хотя бы по одному из этих параметров.

Серьёзные изменения коснулись лиц, признанных иностранными агентами. Если такой статус был присвоен хотя бы на один день в календарном году, когда состоялась сделка, продавец обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи имущества при любом сроке владения. Ставка для них составляет 30%. Кроме того, иноагентам отменена льгота по налогу при получении недвижимости в наследство.

Не изменилось правило, согласно которому доход для расчёта НДФЛ не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта. Однако в ряде регионов (например, в Санкт-Петербурге, Карелии, Татарстане) применяется коэффициент 100% — то есть налог считают от полной кадастровой оценки, если цена в договоре оказалась ниже. Это стоит учитывать при планировании сделки.

И наконец, с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ, которая распространяется и на доходы от продажи недвижимости. При налогооблагаемой базе (прибыли) до 2,4 млн рублей ставка составляет 13%. Всё, что превышает эту сумму, облагается по ставке 15%.

Изменения при покупке квартиры

Для покупателей главным инструментом экономии остаётся имущественный налоговый вычет. Максимальная сумма, с которой можно вернуть налог, — 2 млн рублей. При покупке жилья в браке супруги могут получить вычет на общую сумму до 4 млн рублей (по 2 млн на каждого). Конкретный размер возврата зависит от ставки НДФЛ: при ставке 13% вы получите до 260 тысяч рублей, при более высоких ставках (например, 22%) сумма может достигать 440 тысяч рублей.

Кроме того, доступен вычет по процентам по ипотеке — с суммы до 3 млн рублей. Максимальный возврат здесь — от 390 до 660 тысяч рублей в зависимости от ставки налога. Важное условие: вычет могут получить только налоговые резиденты России, то есть лица, находящиеся в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев.

Дополнительные нововведения в налогообложении недвижимости

С 1 августа 2026 года упрощается порядок получения налоговых уведомлений. Граждане, зарегистрированные в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА), будут получать уведомления автоматически в личный кабинет на портале «Госуслуги». Подавать отдельное заявление в налоговый орган для этого больше не требуется. Как сообщает Федеральная налоговая служба, введена также норма, которая не допускает направление лицом, получившим доступ к личному кабинету налогоплательщика, уведомления о необходимости получения документов на бумаге.

Ещё одно изменение касается объектов незавершённого строительства. Речь идёт о квартирах в новостройках, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей. Ранее для такой недвижимости действовала предельная ставка налога на имущество в размере 2,5%. С 2026 года введено исключение: эти объекты облагаются по пониженной ставке в соответствии с пунктом 2 статьи 406 НК РФ.

Кроме того, с налогового периода 2026 года вычеты из налоговой базы при налогообложении недвижимости распространены на лиц, имеющих трёх и более детей. Льгота действует до достижения старшим ребёнком возраста 18 лет (или 23 лет, если он учится очно). Это положение закреплено Федеральным законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ, полный текст которого опубликован на официальном портале правовой информации.

Наконец, с 2026 года для организаций меняется порядок уплаты налогов на недвижимость, облагаемую по кадастровой стоимости. Налоговые органы будут исчислять такие налоги самостоятельно, а компании освобождаются от обязанности представлять уведомления об исчисленных суммах. Нововведение начнёт действовать с налогового периода 2027 года.

Таким образом, 2026 год принёс как ужесточение отдельных норм, так и дополнительные льготы для семей с детьми и многодетных граждан. При планировании сделок с недвижимостью важно учитывать не только сроки владения и цену объекта, но и региональные особенности расчёта налога, а также свой налоговый статус.