Почему планируют изменить сроки гарантии на новостройки

Суть предложения

Авторы проекта из фракции КПРФ предлагают закрепить в законодательстве новую линейку гарантий. Наиболее длительную защиту — до двух десятилетий — планируется установить для несущих и ограждающих конструкций здания: фундамента, стен, перекрытий, крыши. Технологическое и инженерное оснащение дома (лифты, вентиляционные шахты, котлы, сети водоснабжения и отопления) предлагается оберегать гарантией до 10 лет. На чистовую отделку, качество обоев, стяжки и плитки отводится до 5 лет.

Пока это лишь проект. Публичное обсуждение в парламенте и профильных ведомствах продолжается, и документ не прошел решающие чтения. Однако сама постановка вопроса уже заставила и участников рынка, и покупателей пересмотреть привычные рамки.

Почему это сейчас важно

Дискуссия разгорелась не на пустом месте. До сентября 2024 года в долевом строительстве действовал общий пятилетний срок гарантии на объект. Осенью того же года вступили в силу поправки, которые сократили минимальную ответственность застройщика до 3 лет на конструкции и инженерию, а на отделку — до 1 года. Для всех договоров долевого участия, заключенных до 1 сентября 2024 года, законодатель сохранил прежний пятилетний период.

Новый законопроект стал прямым ответом на это сокращение. По сути, парламентарии попытались не просто отыграть ситуацию назад, а кардинально усилить защиту собственника.

Аргументы в пользу реформы

Главный довод сторонников изменений — скрытая природа многих строительных дефектов. Микротрещина в несущей балке или недостаточная гидроизоляция кровельного пирога могут не проявляться годами, особенно в регионах с резкими перепадами температур. Действующих трех лет для выявления таких недостатков объективно мало: они становятся заметны лишь после нескольких циклов заморозки и оттаивания либо серьезной усадки грунта.

Авторы инициативы опираются на статистику. В пояснительной записке фигурируют данные: в 2024 году различные недостатки обнаружены примерно в 90% сданных в эксплуатацию домов, а критические нарушения, влияющие на безопасность и комфорт, выявлены в 5–7% случаев. Парламентарии видят здесь прямую связь: короткие гарантии, по их мнению, не мотивируют строительный бизнес вкладываться в удорожающие, но более надежные технологии.

Другой показательный момент — сравнение с капитальным ремонтом. Согласно Жилищному кодексу, подрядчик по капремонту, в том числе меняющий стояки или ремонтирующий фасад, несет ответственность за свою работу 5 лет. Получается парадокс: гражданам, купившим абсолютно новое жилье, закон дает меньше времени на предъявление претензий, чем жильцам старого фонда после планового обновления дома. Сторонники проекта называют это логическим сбоем. В их представлении более длительные сроки — это фундамент уверенности покупателя в своем активе и рычаг для быстрого и бесплатного устранения заводских проблем дома.

Взгляд с другой стороны

Отрасль встретила инициативу настороженно. Ключевое опасение связано с финансовой моделью строительного бизнеса. Принять на себя обязательства по гарантии на 20 лет — значит пересчитать себестоимость. Девелоперам придется формировать существенные резервные фонды под потенциальные ремонты. Эксперты почти единогласны: эти расходы неизбежно транслируются в финальную цену квадратного метра, что особенно чувствительно в период высоких ставок по ипотеке.

Техническая сторона вопроса не менее сложна. Пытаться применять один подход к бетонной плите и, скажем, лифтовой лебедке — рискованно. Если повышенный срок для конструкций профессионалы рынка еще готовы обсуждать, то требование давать 10 лет на инженерное оборудование вызывает споры. Производители насосов, автоматики или вентиляционных установок дают свои заводские гарантии, часто ограниченные одним-двумя годами. В этой ситуации застройщик оказывается между двух огней: перед жильцами отвечает он, а получить компенсацию от поставщика по истечении заводской гарантии становится юридически сложной задачей.

Вопрос разграничения ответственности также стоит остро. Дом — это живой организм. После заселения на инженерные сети ложится нагрузка, которая напрямую зависит от того, как управляющая компания проводит обслуживание или как жильцы эксплуатируют лифты и мусоропроводы. При столь длинных сроках поддержки грань между строительным браком и естественным износом либо ошибками эксплуатации рискует стать зоной постоянных конфликтов. Ряд юристов предупреждают о риске роста «потребительского экстремизма»: могут найтись желающие заявить, что дефект возник исключительно по вине строителей, а не из-за механического повреждения спустя десять лет.

Наконец, значительная часть девелоперов апеллирует к реальным циклам жизни объекта. Пик обращений по поводу строительных недоделок действительно приходится на первые два года после вручения ключей, пока идет наладка систем. С годами на первый план выходят плановые ремонты, замена расходных материалов и поддержание здания в нормативном состоянии — классическая зона ответственности жильцов и их управляющей компании, а не застройщика.

Поиск равновесия

Ситуация на июнь 2026 года выглядит как попытка найти баланс между абсолютной защитой прав покупателя и сохранением устойчивости рынка. Очевидно, что у действующих трехлетних рамок мало сторонников среди граждан, однако и механическое растягивание ответственности без учета специфики материалов и оборудования может создать новые риски. Готового рецепта пока нет, но сама дискуссия подтверждает: жилье – долгосрочный продукт, качество которого общество хочет гарантировать на годы вперед.

Чтобы не пропускать похожие новости и всегда иметь под рукой набор ипотечных инструментов, скачайте мобильное приложение Своё Жильё от Россельхозбанка. Там вы найдёте не только свежие публикации, но и калькулятор, подачу заявки, отслеживание статуса и заказ справок — без походов в офис.