Перепланировка в ипотечной квартире: в каких случаях требуется согласие банка

Что такое перепланировка

Чтобы избежать путаницы, важно сразу разделить два разных понятия: перепланировку и переустройство. Обратимся за определениями к Жилищному кодексу РФ.

• Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Сюда относятся перенос или создание дверных проемов, объединение либо разделение санузлов, перемещение кухонного оборудования и другие работы, которые меняют технические характеристики объекта.
• Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования. Важная деталь: работы с несущими конструкциями к переустройству не относятся — они регулируются отдельными нормами и часто требуют экспертизы либо вовсе запрещены. 

Теперь о главном — о порядке согласования. И здесь многих ждёт неожиданность: вопреки частому заблуждению, и перепланировка, и переустройство оформляются через один и тот же орган — местную администрацию (ст. 26 ЖК РФ). Разница лишь в том, что для переустройства может потребоваться дополнительное разрешение от ресурсоснабжающих организаций (газовой службы, водоканала и т. д.), но только если затрагивается их оборудование.

Так что путать эти понятия действительно не стоит.

Что можно делать без согласования с банком

Законодательство разрешает выполнять ряд работ без оформления разрешительной документации. К ним относятся:

• монтаж новых напольных покрытий (при сохранении стяжки);
• оклейка стен обоями, покраска, штукатурка;
• установка оконных и дверных конструкций без изменения существующих проёмов;
• остекление балконов и лоджий без затрагивания несущих конструкций;
• замена сантехники в пределах действующих разводок.

Эти работы не влияют на площадь, конфигурацию и несущую способность конструкций, не меняют стоимость недвижимости — и поэтому не требуют участия банка. При этом некоторые банки ограничивают допустимые изменения только косметическими обновлениями, исключая глобальные работы. Поэтому прежде чем что-либо менять, внимательно изучите ипотечный договор и приложения к нему, а лучше — напрямую уточните в банке.

Что требует согласования с банком

Если в ипотечном договоре и приложениях к нему нет прямого запрета на перепланировку, это ещё не значит, что можно делать всё что угодно. Согласование с банком становится обязательным, когда работы подпадают под определение перепланировки согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ.

На практике это означает следующее: если вы меняете границы комнат, объединяете или разделяете помещения, изменяете их внутреннюю конфигурацию — это перепланировка, и она подлежит согласованию.

Далее заёмщик подаёт заявление в жилищную инспекцию для получения разрешения. Вместе с заявлением он обязан приложить документ, подтверждающий согласие банка, поскольку квартира находится в залоге. Без этого согласия инспекция вправе отказать в выдаче разрешения или приостановить рассмотрение заявки до предоставления недостающих бумаг.

Абсолютные запреты при перепланировке

Существуют виды работ, которые закон запрещает в принципе. Их не узаконить ни через банк, ни через суд.К категорическим ограничениям согласно пожарным, санитарным и строительным нормам относятся:

• объединение кухни с газовыми приборами с жилыми комнатами;
• размещение санузлов над жилыми помещениями и кухнями соседей снизу;
• увеличение кухни за счёт санузла или жилой комнаты;
• увеличение ванной или туалета за счёт жилой комнаты или кухни;
• перенос радиаторов на лоджию;
• сокрытие в стенах стояков газоснабжения, водоснабжения и канализации;
• переустройство чердаков и технических этажей;
• обустройство террас и дополнительных лоджий;
• монтаж тёплых полов с подключением к общедомовым системам.

Любая попытка выполнить такие работы не только не будет согласована, но и может повлечь штраф, требование вернуть помещение в исходное состояние

Как получить согласие банка

Шаг 1. Изучите ипотечный договор

Внимательно ознакомьтесь с договором займа на предмет специальных условий, устанавливающих регламент перепланировки. Отдельные банки прямо запрещают изменение конфигурации жилья, иные устанавливают перечень работ, требующих согласования, третьи ограничиваются общим положением о необходимости получения разрешения на действия, меняющие кадастровую цену объекта.

Шаг 2. Подготовьте техническую документацию

Заёмщику следует обратиться в службу технической инвентаризации для получения поэтажного плана и разработки проектно-сметной документации перепланировки. Проектная документация должна включать чертежи текущего и проектируемого состояния помещения, площади, описание конструктивных решений.

Шаг 3. Подайте заявление в банк

В заявке укажите перечень предстоящих работ, их обоснование и сроки реализации. К пакету необходимо приложить: копию поэтажного плана, проект перепланировки, заверенный организацией с соответствующей лицензией, техническое заключение о допустимости проведения работ с учётом несущей способности конструкций.

Срок рассмотрения заявления банком регулируется законодательством о защите прав потребителей финансовых услуг и, как правило, не превышает 30 рабочих дней. Кредитор вправе затребовать дополнительные документы либо провести выездную инспекцию объекта для оценки влияния планируемых изменений на стоимость жилья.

Действия после получения одобрения банка

После положительного решения кредитора заёмщик направляет комплект документов в уполномоченный орган местного самоуправления для получения разрешения жилищной инспекции. При отсутствии замечаний выдаётся разрешение на реализацию перепланировки.

По завершении ремонта наступает заключительный этап. Заёмщик должен заказать новый технический паспорт и направить его в жилищную инспекцию для проверки соответствия выполненных работ утверждённому проекту. Полученное заключение о соответствии служит основанием для внесения актуальных данных в Единый государственный реестр недвижимости.

О проведённой перепланировке также необходимо проинформировать страховую компанию, которая оформляла страхование жилья при ипотечной сделке. Все сведения о площади квартиры зафиксированы в договоре страхования, а перепланировка в отдельных случаях изменяет метраж помещения. Это необходимо отразить в страховом договоре.