Совет многоквартирного дома: инструкция к применению

В материале рассказываем:

• зачем нужен совет дома,
• какие есть права и обязанности у совета,
• что делает председатель совета МКД,
• как осуществляется управление через совет.

Законодательством предусмотрено связующее звено между жильцами и управляющей компанией. И это — совет дома. Он нужен для того, чтобы жильцам было проще договариваться по различным вопросам: от ремонта подъезда до благоустройства двора.

Что такое МКД в ЖКХ и зачем нужен совет дома

Аббревиатура МКД расшифровывается как «многоквартирный дом». С юридической точки зрения, это не просто здание, а совокупность жилых помещений, принадлежащих разным собственникам, и общего имущества, к которому относятся лестничные пролеты, лифты, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и прилегающая земельная территория. Согласно Статье 37 ЖК РФ, право собственности на это общее имущество принадлежит всем владельцам квартир в долях, пропорциональных площади их жилья.

Одним из ключевых механизмов, предусмотренных Статьей 161.1. ЖК РФ, для эффективного управления этим сложным активом, является создание совета многоквартирного дома. Это коллегиальный орган, избираемый на общем собрании собственников помещений в МКД, который призван представлять их интересы и осуществлять регулярный контроль за управлением домом. Важно понимать, что этот совет не принимает решения в одиночку. Он, скорее, помогает выработать общую позицию, выносит идеи на обсуждение и затем следит, как выполняются договоренности, достигнутые жильцами.

Такой совет необходимо организовать в каждом доме, где больше четырёх квартир и где нет товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива. Даже если одна и та же компания обслуживает несколько соседних домов, для каждого из них должен быть создан свой, отдельный совет.

Права и обязанности совета многоквартирного дома

Совет дома наделен правом выступать полномочным представителем жильцов в переговорах с управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг. Именно он готовит и выносит на общее собрание собственников наиболее важные предложения — от планов ремонта общего имущества до вопросов эффективного управления домом. Кроме того, на совете лежит задача тщательно анализировать все проекты договоров, с которыми предстоит работать дому, прежде чем они будут вынесены на голосование. Он же оказывает содействие в технической и организационной подготовке общих собраний.

Что касается обязанностей, то совет дома обязан внимательно следить за качеством и сроками оказываемых услуг, контролировать ход ремонтных работ и финансовые расчеты по ним. Он обеспечивает выполнение решений, принятых на общих собраниях, а также рассматривает все поступающие от жильцов обращения и жалобы. Важной нормой является обязанность совета ежегодно отчитываться перед собственниками о проделанной работе.

При этом закон четко определяет границы его полномочий. Все наиболее важные решения, такие как выбор способа управления или утверждение крупных трат, остаются в исключительной компетенции общего собрания собственников, как это установлено Статьей 44 ЖК РФ. Однако само собрание может часть своих полномочий делегировать совету, например, разрешив ему утверждать отдельные виды текущего ремонта. Срок работы совета, как правило, составляет два года, после чего он переизбирается.

Председатель совета МКД: функции и полномочия

Для обеспечения оперативной и организованной работы совета многоквартирного дома общее собрание собственников избирает его председателя. Такой человек не обладает единоличной властью, а скорее выполняет функции координатора и представителя. Согласно части 6 статьи 161.1 ЖК РФ, председатель совета МКД избирается из числа членов совета.

В круг обязанностей председателя входит организация деятельности совета: подготовка и проведение заседаний, составление повестки дня, ведение протоколов. Именно председатель выступает официальным представителем совета в большинстве внешних взаимодействий. Он ведет переговоры с управляющей организацией по текущим вопросам, направляет официальные запросы и претензии, подписывает сметы, акты выполненных работ и иные документы в рамках полномочий, делегированных ему советом.

Если у жильцов возникают разногласия с управляющей компанией или подрядчиками, председатель совета дома имеет право представлять их интересы в суде, если это полномочие ему предоставили собственники на общем собрании. При этом существует важное ограничение: председатель не может единолично распоряжаться деньгами дома. Все ключевые финансовые решения — например, утверждение смет на работы или установление размера взносов — принимаются только на общем собрании собственников.

Таким образом, председатель является исполнителем воли жильцов, а не самостоятельным руководителем. Его задача — действовать строго в рамках тех решений, которые коллективно приняли собственники квартир.

Управление многоквартирным домом через совет

Когда домом управляет совет, это создает понятную и прозрачную систему, где все решения принимаются при участии собственников и находятся под их постоянным контролем. Это инструмент, который позволяет жильцам напрямую влиять на то, как содержится и обслуживается их общий дом.

Всё начинается с выбора управляющей компании. Совет дома заранее изучает, какие варианты есть, общается с представителями разных организаций, сравнивает условия и отбирает несколько предложений. Именно эти варианты он затем выносит на общее обсуждение жильцов, чтобы все вместе приняли окончательное решение. После того как договор с управляющей компанией подписан, работа совета не заканчивается, а переходит в регулярный режим. Он становится своего рода «контролером»: следит, чтобы в подъездах было чисто, лифты исправно работали, мусор вывозился по графику, а к зиме дом готовили качественно и вовремя.

Совет дома также может предложить жильцам дополнительные проекты, которые не входят в стандартный договор с управляющей компанией, но сделают жизнь в доме комфортнее и безопаснее. Например, это может быть установка домофонов, создание современной детской площадки во дворе или оборудование уютного места для работы. Однако важно понимать: совет лишь выносит такие идеи на обсуждение. Решение о сборе денег и реализации проекта всегда принимается большинством голосов на общем собрании собственников.

Вопросы капитального ремонта меняются при активном участии совета. Жильцы получают возможность не пассивно ожидать очереди, установленной региональной программой, а активно влиять на процесс. Совет может предложить собранию рассмотреть вопрос о переходе на формирование фонда капремонта на специальном счете дома. Это позволяет накапливать средства и самостоятельно определять приоритеты и сроки ремонтных работ, выбирать подрядчиков и контролировать качество исполнения.

Как совет дома объединяет людей

Грамотная работа совета дома помогает не только решать хозяйственные вопросы, но и создает настоящее сообщество жильцов. Организуя субботники, совместные праздники или общие собрания, совет объединяет соседей. Постепенно дом превращается в уютное место, где люди знакомы друг с другом, общаются и вместе заботятся о своей территории. Такая атмосфера взаимопомощи и вовлеченности не только делает жизнь приятнее, но и в целом улучшает качество городской среды, укрепляя связи между людьми.