Что можно сделать с ипотечной квартирой?

Когда квартира приобретается в ипотеку, то сама недвижимость служит в качестве залога – гарантии для банка, что тот получит свои деньги назад. Поэтому, хотя права собственности на ипотечную квартиру изначально принадлежат покупателю, до погашения кредита действуют определенные ограничения. Разбираемся, что всё-таки можно делать с жильём, пока оно в ипотеке.

Продать или подарить

Почему-то иногда встречается мнение, что ипотечную квартиру продать нельзя до выплаты кредита. На самом деле можно, но есть ряд нюансов. Во-первых, если ипотека еще не выплачена, при продаже потребуется разрешение банка. В таком случае остаток ипотеки, который вы еще не погасили, перейдет «в нагрузку» к недвижимости к новому владельцу. Но есть и другой способ – покупатель выдает продавцу предоплату, тот с ее помощью гасит ипотечный кредит и затем уже продает квартиру покупателю без каких-либо ограничений со стороны банка.

Зачем это может понадобиться? Дело в том, что раз новому владельцу переходит и долг по ипотеке, он становится заемщиком. А значит, должен удовлетворять требованиям банка к ипотечным заемщикам. Если прежний владелец брал ипотеку, имея справку о доходах, которые составляют 100 тыс. рублей в месяц, а покупатель – студент со стипендией в 10 тыс., то банк такую сделку может и не одобрить, не согласовав покупателя.

Сдавать

Многие покупают квартиру в ипотеку, надеясь сдавать ее в наем и с полученных денег выплачивать кредит. Это вполне рабочая схема. И действительно по закону владелец может сдавать ипотечное жилье в наем. Вот только в ряде случаев может потребоваться согласие банка на это. Разумеется, если соблюдать условия договора. Впрочем, в договоре может быть ничего не указано об условиях сдачи в наем – ознакомьтесь с ним, прежде чем принимать решение об оформлении ипотеки, если собираетесь затем сдавать квартиру.

Поселить в квартиру родственников

Владелец может селить и регистрировать в своей квартире родственников, не ставя в известность по этому поводу банк. Причем родственники могут быть как близкие – родители, супруг или супруга, дети, так и дальние – главное, указывать родство при регистрации.

Впрочем, в ряде договоров с банками могут встречаться ограничения на регистрацию кого-то, кроме близких родственников. Однако в законах таких ограничений нет.

Ремонтировать

Реальность такова, что даже в новой квартире, если она приобретена без отделки, или существующий вариант отделки вас не устраивает, нужен ремонт. Если же вы приобрели квартиру на вторичном рынке, ремонт делается практически всегда.

В ипотечном договоре с банком обычно прописаны все тонкости и возможные ограничения. Среди них – действия, которые могут отразиться на состоянии и стоимости квартиры.

Обычно банк не запрещает косметический ремонт. Вы можете клеить обои, перестилать полы, устанавливать натяжные потолки, менять бытовую технику без разрешения банка. А вот делать перепланировку в ипотечном жилье можно только получив разрешение. И не только банка – также нужно, чтобы перепланировку одобрила жилищная инспекция.

Если в договоре не указано иного, вы можете проводить в квартире ремонт, не изменяющий основные характеристики вашей квартиры. К таким работам относятся: косметический ремонт, установка новых окон или дверей, установка бытовой техники, замена сантехники без переноса санузлов.

Что нельзя делать без разрешения банка: перепланировку, объединение нескольких квартир, включение в состав квартиры нежилых помещений, снос или возведение стен, перенос дверного проема или прорубание нового.

Завещать

Как только человек стал собственником квартиры, он может включить ее в свое завещание. Это право обеспечивается статьей 1120 ГК РФ. При этом для составления завещания не нужно ждать окончания выплаты ипотеки, его можно составить в любое время.

Собственнику не нужно спрашивать разрешения у банка на завещание квартиры. И даже уведомлять его о составлении завещания тоже не нужно. Это право прямо указано в статье 37 102-ФЗ. Там же сказано, что если кредитная организация в договоре прописала невозможность завещать недвижимость, которая является обеспечением залога по кредиту, то такие пункты договора являются ничтожными.

При этом даже если наследник – бедный студент, ипотеку которому банк вряд ли бы одобрил, он все равно вступает в свои права.

Выбирайте аккредитованную Банком недвижимость на Своём Жилье.