Инвестиции в жильё: между ставками, арендой и рынком новостроек

За девять месяцев 2025 года совокупный объем вложений в российскую недвижимость снизился на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Несмотря на умеренное снижение инвестиционной активности, формируются новые основания для доверия к рынку.

Вот несколько причин, почему эксперты положительно оценивают перспективы недвижимости в 2025 году.

Всё ещё защитный актив

Жилая недвижимость по-прежнему воспринимается как актив с предсказуемой динамикой, что особенно важно на фоне жесткой денежно-кредитной политики, объявленной Центробанком.

В этих условиях застройщики выражают осторожный оптимизм, ожидая перехода граждан от депозитов к инвестициям в жилье.Такой сценарий обсудили участники деловой сессии «Invest Fest: инвестиционные возможности в условиях высокой ставки», отметив рост интереса к жилью как к долгосрочному активу. Например, гендиректор консалтинговой компании MACON Илья Володько подчеркнул (цитата по Коммерсантъ), что даже на фоне высоких ставок по депозитам недвижимость остается выбором тех, кто рассчитывает на долгосрочный рост: «…ставка имеет тренд на снижение. Значит, и ставки по депозитам тоже пойдут вниз. Кстати, сравнительно недавно, в сентябре 2020 года, средняя ставка по краткосрочному депозиту была 3,27%, по долгосрочному — 4-10%, и это — история, к которой стабильная экономика должна прийти в скором времени».

Выбор вне волатильности

На протяжении двух десятилетий инвестиции в недвижимость оставались способом для россиян защитить сбережения. В декабре 2014 года на фоне падения курса рубля отмечался всплеск спроса на жильё в Москве: инвесторы и частные лица перенаправили средства в осязаемые активы. Рынок пережил кризисы 1998, 2008 и 2014 годов, и каждый раз после периода коррекции он восстанавливался и продолжал развиваться под влиянием реального спроса и макроэкономических условий.

Поэтому и сегодня недвижимость остаётся востребованной, позволяя не только сохранить стоимость средств, но и получать как регулярный доход от сдачи в аренду, так и долгосрочный за счёт роста стоимости актива.

Больше возможностей для старта

Недвижимость по-прежнему воспринимается как один из наиболее предсказуемых активов, причём сегодня инвесторам доступно больше вариантов, чем раньше. Благодаря разнообразию сегментов, локаций и подходов каждый может выбрать путь, соответствующий своим целям и уровню готовности к вложению.

Три основных сценария инвестирования:

• Аренда. Инвестор приобретает объект недвижимости и сдаёт его в аренду. С этого момента жильё начинает приносить регулярный доход — арендные платежи поступают системно и формируют стабильный денежный поток.
• Продажа. Инвестор покупает недвижимость с расчётом на долгосрочный рост её стоимости. Актив удерживается до момента, когда рыночные условия позволяют продать его с прибылью. Разница между ценой покупки и продажи фиксируется как капитализация.
• Комбинированный подход. Инвестор приобретает недвижимость с целью одновременного получения дохода от аренды и роста её стоимости. Актив сдаётся в аренду, обеспечивая регулярный денежный поток, и удерживается до момента, когда рыночные условия позволят выгодно его продать.

Чтобы понять, какой сценарий будет более уместным, обратимся к текущей рыночной ситуации в 2025 году и ключевым факторам, на которые указывают эксперты рынка.

На чём строится выбор

При всём разнообразии сценариев инвестирования в жильё ключевое значение имеют измеримые условия рынка. Сегодня на первый план выходят три параметра: средневзвешенная ставка, динамика цен на жильё в конкретном регионе и сегменте и арендная доходность. Эти факторы вместе формируют общую финансовую картину.

Средневзвешенная ставка

Решение о покупке жилья в 2025 году формируется под влиянием долгосрочных финансовых параметров, в числе которых доступность ипотечных программ.

Если говорить об общей динамике, то по итогам первых трёх кварталов 2025 года наблюдается выраженная тенденция к снижению средневзвешенной ставки. На первичном рынке она снизилась с 28,98% до 22,39%, на вторичном — с 29,39% до 22,43%. В сегменте рефинансирования зафиксирована схожая динамика: с 28,3% до 22,4%.Такие данные приведены в аналитической оценке Аналитического центра «ДОМ.РФ», подготовленной на основе информации 20 крупнейших ипотечных банков.

Особняком остаётся семейная ипотека — её ставка оставалась на уровне 6% на протяжении всех трёх кварталов. Это делает программу одним из самых предсказуемых инструментов для определенных категорий заемщиков.

Снижение средневзвешенных ставок в 2025 году связано с постепенным понижением ключевой ставки ЦБ. По данным на конец октября, стоимость кредитов на вторичное жильё снизилась с 25,43% до 21,23% годовых, а на новостройки — с 25,4% до 21,25%. Этот тренд делает ипотеку более доступной, однако реальная привлекательность сделки зависит не только от ставки, но и от соотношения цены покупки, арендного потенциала и ликвидности объекта.

Стоимость покупки

Индекс цен аналитического центра «Дом.рф» показывает, что по итогам трёх кварталов 2025 года новостройки подорожали на 5,2%. В Москве рост составил 12,6%, в Московской области — 5,4%, в Санкт-Петербурге — также 5,4%. При этом разрыв цен на жильё на первичном и вторичном рынках в апреле – июне 2025 года в среднем по стране достиг 60%.

Средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке превысила 205 тысяч рублей, тогда как на вторичном — составила 128 тысяч. В отдельных регионах разница оказывается ещё значительнее. В Центральной России премия за новостройку достигает 80%: цена квадратного метра здесь составляет 294,1 тысячи рублей против 163,8 тысячи в существующем фонде. Наименьший дисбаланс зафиксирован на Северном Кавказе (12%). Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на данные регулятора.

«Главная опасность такого разрыва заключается в том, что человек, купивший квартиру в новостройке в ипотеку, может понести потери при необходимости продать недвижимость. Например, если у заемщика что-то случится и он не сможет обслуживать ипотеку, ему потребуется продать квартиру, которая на вторичном рынке будет стоить уже дешевле», — ранее комментировала подобную динамику директор Департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова в интервью изданию InvestFuture.

Одним из возможных вариантов остаётся приобретение квартиры на этапе котлована с перспективой последующей перепродажи по договору долевого участия (ДДУ). Эта схема предполагает, что инвестор покупает право требования на квартиру у первоначального участника строительства — например, на вторичном рынке ДДУ — на ранней стадии реализации проекта, когда цена ниже, и затем, до завершения строительства, перепродает этот договор по более высокой стоимости.

Преимущество такого подхода — потенциальная выгода от роста стоимости жилья по мере продвижения строительства. Однако в 2025 году его эффективность вызывает вопросы.

Как сообщают «Ведомости» со ссылкой на данные аналитической системы мониторинга BnMap.pro, к середине июня средняя стоимость новостроек в Москве (без учёта элитного сегмента) на стадии котлована достигла 529 600 рублей за квадратный метр. При этом средняя цена квадратного метра в домах на других этапах строительства составила 484 800 рублей — на 8,4% ниже.

При этом скидочные программы стали одним из ключевых драйверов на рынке новостроек Москвы в 2025 году. Об этом сообщает РБК со ссылкой на исследование компании «Метриум», спрос на массовые новостройки в апреле вырос на 9,4% по сравнению с предыдущим месяцем. За месяц в столице было заключено 2,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в проектах массового сегмента.

При этом основной интерес со стороны покупателей пришёлся на объекты с действующими скидками. По словам управляющего директора «Метриум» Руслана Сырцова, наибольшее число сделок было зафиксировано именно в тех жилых комплексах, где застройщики активно снижают цены.

Стоимость аренды

При покупке жилья в ипотеку с целью сдачи в аренду сумма, получаемая от сдачи в найм, может участвовать в погашении кредита. По итогам третьего квартала 2025 года цены на аренду в двух столицах обновили исторический максимум. В Москве средняя стоимость достигла 115 тысяч рублей в месяц, тогда как в Санкт-Петербурге составила 57 тысяч рублей, а в городах вне столичного региона — 40 тысяч рублей. Об этом рассказали эксперты Аналитического центра «ДОМ.РФ».

Рост стоимости аренды был зафиксирован во всех крупных агломерациях, но наиболее выраженным он оказался в Москве. «Средняя стоимость аренды в Москве в третьем квартале 2025 г. по этим предложениям превысила на 5% аналогичный показатель по общей выборке актуальных объявлений и составила 120,3 тысяч рублей», — прокомментировала директор по развитию арендного жилья «Дом.рф» Вероника Янушкевич. Удорожание аренды жилья в этот период превысило рост цен на новостройки. Поэтому в Москве доходности аренды увеличилась на 0,7 процентного пункта за квартал и достигла 6,4%.

Выбор неочевиден

Цена за квадратный метр, ставка по ипотеке и доход от аренды — лишь часть картины. Собственнику стоит закладывать приличную подушку на дополнительные расходы и бытовые издержки, которые напрямую влияют на успех аренды. На рынке сложились две разные модели взаимодействия: в новостройках ключевые услуги часто берёт на себя застройщик, тогда как при покупке вторичного жилья значительная часть затрат ложится на покупателя.

При этом даже минимальный набор действий требует времени, ресурсов и денег.

• Госпошлина за регистрацию права собственности. Единственная обязательная плата для всех — госпошлина за государственную регистрацию прав.
• Подготовка жилья к заселению. При покупке на вторичном рынке часто требуется ремонт перед заселением или сдачей в аренду — особенно если объект находится в изношенном состоянии. В случае с новостройкой расходы связаны с чистовой отделкой и приемкой квартиры у застройщика, которая может потребовать привлечения специалистов.
• Затраты на переезд и обустройство. Независимо от типа жилья, покупатель сталкивается с расходами на ремонт, транспортировку мебели и техники, подключение коммуникаций. Эти издержки не входят в цену сделки, но формируют реальную нагрузку на бюджет.
• Сопутствующие расходы при эксплуатации. После оформления прав собственности начинаются текущие платежи: коммунальные услуги, управляющий сервис. Их уровень зависит от региона, дома и типа жилья — и тоже влияет на долгосрочную экономическую модель.

Финансовое планирование: как оценить доходность

При выборе стратегии финансирования покупки жилья или размещения сбережений всё большее значение приобретают инструменты, позволяющие сравнивать различные сценарии. Одним из таких решений стал инвестиционный калькулятор. Он предназначен для моделирования условий ипотечного кредитования и сравнения их с альтернативными вариантами использования средств.

Сервис предлагает два режима расчёта. В базовом сценарии пользователь указывает сумму кредита, срок, процентную ставку и размер первоначального взноса — система рассчитывает ежемесячный платёж. В экспертном сценарии происходит автоматический подбор программы с минимальным первоначальным взносом, что позволяет сохранить часть средств для других целей.

Сервис учитывает динамику рынка: арендные доходы индексируются каждые 11 месяцев, расходы — с учётом инфляции. Расчёт носит ознакомительный характер и не включает изменения ставок, налоги, комиссии или рыночные колебания. Тем не менее подобный калькулятор помогает оценить долгосрочную нагрузку и сравнить сценарии покупки жилья.