Вступил в силу новый свод правил о капремонте

В этой статье вы узнаете:

• как определяют состояние дома по новым правилам;
• какие категории износа теперь используются и что они означают;
• как повышение порога сбора взносов повлияет на жильцов;
• кто освобождается от платы за капремонт;
• какие ещё важные изменения готовятся в сфере управления жилищным фондом.

Что изменилось: новый стандарт для всех

Раньше каждый регион оценивал состояние домов по своим методикам. Одни обращали внимание на трещины в стенах, другие — на состояние кровли, третьи — на давность последнего ремонта. Из-за этого возникала путаница: похожие дома в соседних областях могли попасть в программу капремонта с разницей в несколько лет. Теперь такая практика уходит в прошлое.

С 24 октября 2025 года в России действует единый свод правил под обозначением СП 547.1325800.2025. Он был утверждён Министерством строительства и стал обязательным для применения во всех субъектах РФ. Этот документ задаёт чёткий порядок, по которому специалисты должны оценивать техническое состояние многоквартирных домов. Главная цель — сделать процесс объективным, прозрачным и справедливым.

Теперь решение о необходимости ремонта принимается не по календарю и не по среднестатистическим нормам, а по фактическому состоянию конструкций. Это значит, что дом, который выглядит крепким и безопасным, не будут ремонтировать просто потому, что «пришёл срок». И наоборот — если здание пришло в негодность раньше ожидаемого срока, его смогут включить в программу вне очереди.

Как проверяют дом: от фундамента до крыши

Чтобы понять, в каком состоянии находится дом, проводится комплексное обследование. Оно начинается со сбора информации: когда построен дом, из каких материалов сделаны стены, перекрытия, была ли история аварий или протечек. Затем инженеры выходят на объект.

Основной способ оценки — визуальный осмотр. Специалисты осматривают доступные части здания: фасад, подвал, чердак, крышу. Также обязательно проверяются отдельные квартиры — минимум 10% от общего числа. Если дом старше 50 лет, проверяют уже 15%, причём обязательно включают в выборку квартиры с первого и последнего этажей — именно там чаще всего проявляются проблемы с основанием и кровлей.

В ходе осмотра фиксируют все видимые дефекты: трещины, сколы, коррозию металлических элементов, следы сырости, искривления стен или перекрытий. Каждый дефект сравнивают с нормами, прописанным в новых правилах. Например, трещина шириной более 1 мм в несущей стене — это уже серьёзный сигнал. А если таких трещин много, это напрямую влияет на итоговую оценку.

По результатам проверки составляется заключение. В нём указывают степень износа по каждому ключевому элементу: фундаменту, стенам, перекрытиям, кровле, инженерным системам. На основе этих данных выводится общий показатель — процент физического износа здания. Именно он становится основой для принятия решения о ремонте.

Четыре категории: от «ждём» до «срочно»

Новые правила вводят чёткую систему категорий, которые зависят от процента износа. Каждая категория говорит сама за себя и определяет дальнейшие действия.

• Категория 1 — износ от 0 до 30%.

Дом в хорошем состоянии. Серьёзных проблем нет, текущего обслуживания достаточно. Такие здания остаются вне программы капремонта. Повторную проверку проведут только через пять лет. Это помогает не тратить деньги на то, что пока не нужно.

• Категория 2 — износ от 31 до 50%.

Здесь уже есть признаки усталости конструкций. Могут быть мелкие трещины, частичная замена инженерных сетей, локальные повреждения кровли. Ремонт необходим, но не срочный. Дом включают в программу, и работы планируют в течение ближайших пяти лет.

• Категория 3 — износ от 51 до 65%.

Это уже серьёзный уровень износа. Конструкции теряют прочность, системы работают с перебоями. Такие дома попадают в приоритетный список. Ремонт должен быть проведён в течение трёх лет. Это позволяет предотвратить аварийные ситуации и сохранить безопасность жильцов.

• Категория 4 — износ свыше 65%.

На этом уровне речь идёт о критическом состоянии здания. Здесь уже нужен не просто ремонт, а полноценное обследование с использованием специальных приборов: замеры прочности бетона, анализ геометрии стен, диагностика фундамента. Только после этого решают, можно ли дом восстановить или он подлежит сносу.

Такая система помогает расставить приоритеты. Деньги фонда капремонта больше не будут равномерно распределяться между всеми домами, а пойдут туда, где они действительно нужны.

Что важно знать: исключения и ограничения

Новые правила охватывают большинство элементов дома, но не всё. Например, лифты и системы газоснабжения оценке по этому своду не подлежат. Они регулируются отдельными нормативами и проверяются по своим графикам и критериям.

Также свод не применяется к аварийным домам, которые уже признаны непригодными для проживания и включены в программы расселения или сноса. Здесь главная задача — не ремонт, а безопасное освобождение и демонтаж.

Ещё один важный момент: оценка проводится не по одному дефекту, а по совокупности. Наличие одной трещины — это не повод сразу ставить высокую категорию. Но если таких трещин много, особенно в ответственных узлах, это будет учтено в итоговом балле.

Почему это выгодно всем

Выигрывают от нововведений практически все участники процесса. Собственники получают гарантию, что их деньги на капремонт не будут потрачены впустую. Управляющие компании могут точнее планировать свои действия и заранее готовить документацию. Региональные операторы получают объективную базу для формирования программ и распределения средств.

Государство, в свою очередь, может лучше контролировать ситуацию в жилищном фонде. Благодаря единым критериям станет возможна централизованная аналитика: какие типы домов чаще изнашиваются, в каких регионах выше нагрузка на инфраструктуру, где требуются дополнительные ресурсы.

Алексей Ересько, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, отметил, что новые правила позволят более рационально использовать бюджетные и собственные средства, синхронизировать сроки ремонта с реальным состоянием зданий и повысить качество жизни людей в многоквартирных домах.

Другие изменения: взносы, реновация, прозрачность

Помимо свода правил, в сфере капремонта произошли и другие важные изменения.

Повышение порога собираемости взносов

Теперь для тех, кто держит деньги на специальном счёте (то есть не передаёт их региональному оператору), минимальный порог сбора средств повышен с 50% до 60%. Это значит, что если собственники не смогут обеспечить сбор хотя бы 60% от необходимой суммы, деньги автоматически будут переведены на счёт регионального оператора. Цель — повысить ответственность жильцов и избежать ситуации, когда из-за нехватки средств ремонт не проводится, хотя большинство платит.

Освобождение от взносов при реновации

Собственники нежилых помещений — например, владельцы магазинов или офисов на первых этажах — теперь имеют те же права, что и жильцы квартир, если дом включён в программу реновации. Они освобождаются от уплаты взносов на капремонт. При этом уже уплаченные ранее средства направляются на реализацию самой программы реновации. Это устраняет неравенство и делает процесс справедливее.

Фото- и видеоотчёты о ремонте

В Госдуме рассматривается законопроект, обязывающий подрядчиков публиковать фото- и видеоотчёты о ходе капремонта. Это должно повысить доверие жильцов к выполняемым работам и снизить риск недобросовестных исполнителей. Люди смогут убедиться, что ремонт идёт по графику и с соблюдением технологий.

Будущее капремонта: что ещё планируется

Минстрой России уже готовит дополнительные предложения по совершенствованию системы. Среди них — создание единой федеральной методики расчёта размера взносов. Сейчас эта цифра устанавливается на региональном уровне, и она сильно различается от области к области. Единый подход позволит сделать платежи более предсказуемыми и справедливыми.

Также рассматривается идея дифференцировать взносы в зависимости от типа дома: панельный или кирпичный, высотность, наличие лифта, год постройки. Это логично: содержание 16-этажки с двумя лифтами и сложной инженерной системой не может стоить столько же, сколько 5-этажка без лифта.

Ещё одно предложение — разрешить собственникам снижать размер взноса, если на счёте уже накоплена достаточная сумма для запланированного ремонта. Например, если дом молодой и ремонт не нужен ещё десять лет, а деньги уже почти собраны, можно временно снизить платежи.

И, наконец, предлагается сократить срок включения нового дома в программу капремонта. Сейчас это происходит не ранее чем через 5 лет после ввода в эксплуатацию. По новым планам — уже через год. Это поможет учитывать возможные ошибки строителей и проблемы, возникающие в первые годы эксплуатации.

Что делать жильцам?

Если вы — собственник квартиры, самое главное — быть в курсе. Узнайте, когда ваш дом последний раз обследовался, в какой он категории, кто управляет фондом капремонта (спецсчёт или региональный оператор). Участвуйте в общих собраниях, голосуйте по вопросам ремонта.

Если вы заметили серьёзные повреждения — трещины, протечки, обваливающуюся штукатурку — сообщите в управляющую компанию. Это может стать поводом для досрочного обследования и включения дома в программу вне очереди.

Следите за информацией от регионального оператора. Все данные о состоянии домов и планах по ремонту должны быть доступны онлайн. Прозрачность — один из главных принципов новой системы.

Итог

Новые правила капремонта — это шаг к более умному и ответственному управлению жилищным фондом. Вместо графиков, построенных на средних цифрах, теперь используется реальная картина состояния каждого дома. Вместо распыления средств — чёткая адресность. Вместо недоверия — больше прозрачности и контроля.

Для жильцов это значит меньше лишних трат, более своевременный ремонт и уверенность в том, что их дом будет в безопасности. Для страны — долгосрочная устойчивость жилищной инфраструктуры. И хотя любые изменения требуют времени на внедрение, новый свод правил закладывает основу для действительно эффективной системы капремонта.