5428424Как изменится ипотека в 2025 году
С приближением нового года многие семьи задаются вопросом: стоит ли задуматься об ипотеке? Чтобы принять верное решение, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», так как правила игры на рынке кредитования поменялись.
Активность застройщиков позволила достичь рекордного объема строящегося жилья за последние пять лет. Большинство домов, запланированных к сдаче в 2025 году, уже проданы. Но аналитики предупреждают, в 2025 и 2026 проектов будет меньше.
В 2025 году на рынок ипотечного кредитования продолжают оказывать влияние несколько ключевых факторов, включая регулирование со стороны ЦБ. Одним из важных инструментов этого регулирования являются макропруденциальные лимиты, которые устанавливаются для контроля уровня рисков в банковской системе.
Новый ипотечный стандарт
С 1 января Банк России планирует ввести единый ипотечный стандарт, который предполагает следующие нововведения.
Запрет на скрытые комиссии. Банкам запрещено получать вознаграждения от застройщиков за снижение ставок для клиентов, если это ведет к увеличению конечной стоимости недвижимости.
Запрет на кешбэк. В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры.
Возврат переплаты. Если заемщик досрочно погашает субсидированную ипотеку, банк должен компенсировать часть комиссии «избыточно уплаченную в счет компенсации выпадающих процентных доходов».
Ограничение размеров кредита. В рамках стандарта рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.
Этот стандарт направлен на снижение рисков как для заемщиков, так и для банков.
Инструменты регулирования
Ключевая цель Банка России – поддержание финансовой и ценовой стабильности, а одним из способов для достижения этого является система макропруденциальных лимитов и надбавок. Лимиты контролируют риски, устанавливая правила для операций. Надбавки же увеличивают капитальные резервы, не меняя структуру операций.
Макропруденциальные лимиты
С третьего квартала 2024 года Центральный банк России усилил ограничения для кредитов с высокой долговой нагрузкой, сократив долю таких рискованных займов в общей массе кредитования. С 1 апреля 2025 года Центробанк получит возможность вводить аналогичные меры и в сфере ипотечного кредитования.
Надбавки к коэффициентам риска
Другим важным ограничением стали надбавки к коэффициентам риска. Так, в 2024 года Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан.
Таким образом повышенные требования к коэффициентам риска и новые макропруденциальные лимиты могут усложнить процесс получения ипотеки для тех, у кого уже есть значительная долговая нагрузка.
Отмена верхней границы ПСК
Еще одно важное изменение касается отмены верхней границы полной стоимости кредита. ПСК — это вся сумма, которую заемщик фактически должен заплатить банку за использование его средств. Верхняя граница ПСК ограничивала максимальную сумму, которую банк мог взыскать. Для договоров, заключённых после третьего квартала 2024 года, ПСК не должна превышать среднерыночный показатель более чем на одну треть.
По мнению регулятора, отмена верхней границы сохранит возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья.
Перспективы: ипотеке — быть
В России ипотечные программы бывают двух видов: с государственной поддержкой (льготные) и без неё. По льготным программам банки предоставляют кредиты под сниженный процент, при этом государство компенсирует им разницу между льготной и рыночной ставками. Такие кредиты являются востребованным способом покупки жилья среди россиян. По данным ЦБ, только в октябре 2024 года около 70% всех выдач пришлось именно на программы с господдержкой.
Однако есть нюанс: государство устанавливает лимиты на суммы поддержки, которые может выделить для таких программ. Например, в октябре основным драйвером ипотечного рынка стала программа «Семейная ипотека». И, как отмечает регулятор, рост активности по этой программе наблюдался ближе к концу месяца, когда банки смогли получить дополнительные средства благодаря перераспределению выделенных лимитов.
Больше финансирования — больше возможностей
Ресурсы, выделяемые государством на льготную ипотеку, определяют, насколько широко и эффективно будут реализовываться программы поддержки. Чем больше средств выделяется, тем больше людей смогут улучшить свои жилищные условия.
По состоянию на декабрь 2024 года известно, что правительство выделило дополнительные лимиты для поддержки ряда льготных программ.
Так, по семейной ипотеке в декабре 2024 года Минфин увеличил общую сумму лимита кредитным организациям с 6,25 до 8,65 трлн рублей и внедрил гибкий механизм их использования. Это поможет избежать ситуаций, когда у банков заканчиваются лимиты, и позволит гражданам обращаться за льготной ипотекой в любой момент.
Более 14 млрд рублей правительство выделило для поддержки льготных программ для сельских территорий. Из общей суммы — 13,7 млрд рублей предназначено для продолжения льготной ипотечной программы со ставкой до 3% годовых. 2 декабря Мишустин сообщил о выделении 57,5 млрд рублей на субсидирование льготных займов для АПК. А 20 ноября стало известно о выделении более 6,8 млрд рублей на сохранение льготной ипотеки в сельской местности и льготных кредитов на благоустройство домов.
Ранее Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в рамках пленарного заседания в Госдуме подчеркнула, что необходима адресная поддержка с региональным уклоном, а в целом приоритетом является доступность жилья.
«По мере снижения инфляции ипотечные ставки будут снижаться. Мы видим свою задачу в том, чтобы ставки по ипотеке были умеренными, ипотека была доступна даже без льготных программ», — подчеркнула она.
Какие программы действуют
В сфере ипотечного кредитования существует множество программ, которые созданы для того, чтобы удовлетворить запросы разных категорий граждан. Например, в 2025 году стоит обратить внимания на следующие инициативы.
Семейная ипотека. Программа, направленная на помощь молодым семьям в приобретении жилья, которая предусматривают сниженную процентную ставку.
Ипотека для IT-специалистов. Льготные условия для сотрудников IT-компаний, включающие сниженную процентную ставку.
Дальневосточная ипотека. Программа для приобретения жилья на Дальнем Востоке со льготной ставкой и особыми условиями для привлечения населения в этот регион.
Сельская ипотека. Льготная программа кредитования для граждан Российской Федерации, которые хотят приобрести или построить дом с помощью аккредитованных подрядчиков банка, купить квартиру в сельской местности, входящей в программу развития. Ипотека на недвижимость в сельской местности выдаётся в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий».
Эти программы могут значительно облегчить задачу приобретения жилья, сделав его более доступным для разных слоев населения.
Брать ли ипотеку в 2025 году?
Для многих людей покупка собственного жилья остается важной жизненной целью. Но прежде чем решиться на такой шаг, нужно учесть все возможные риски и последствия. Ответ на этот вопрос зависит от вашей конкретной финансовой ситуации. Новый год приносит новые вызовы, но он также открывает новые возможности. Главное – принимать решения осознанно и ответственно.
Читайте также