Ипотека — что это такое и как ею пользоваться

• что такое ипотека,
• как выбрать подходящую программу,
• какие программы представлены на рынке,
• как получить кредит.

Более чем за два десятилетия существования рынка ипотечного кредитования в России было выдано не менее 10 миллионов таких кредитов. Как сообщает РБК со ссылкой на статистику Банка России, с помощью ипотеки россияне приобрели свыше 540 миллионов квадратных метров жилья — это больше, чем общий объём жилого фонда таких мегаполисов, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Самара и Краснодар, взятых вместе. Получается, ипотека перестала быть нишевым финансовым продуктом — она стала частью повседневной жизни миллионов людей.

Что такое ипотека

Ипотека — это долгосрочный кредит, который выдаётся на покупку жилья под залог этой недвижимости. Пока заемщик не погасит кредит полностью, квартира или дом остаются в залоге у банка. Если по каким-то причинам перестать платить по кредиту, кредитная организация может изъять имущество, которое было заложено в качестве обеспечения, продать его, чтобы вернуть свои деньги.

Ипотечное кредитование является системой с участием нескольких сторон. Прежде всего, это заёмщик (он же залогодатель) — человек, который берёт кредит и передаёт приобретённую квартиру в залог. Кредитор — как правило, банк — предоставляет деньги на покупку жилья. Для снижения рисков банк может потребовать поручителя — человека, который гарантирует выплату кредита, если заёмщик не сможет платить. Также в сделке может участвовать созаёмщик — совместно несёт обязательства по кредиту, чаще всего это супруг или близкий родственник. И, конечно, важной стороной является продавец — тот, кто передаёт недвижимость заёмщику в обмен на деньги, выделенные по ипотеке.

Виды ипотеки: как выбрать подходящую

Ипотечные программы в России разнообразны, и их условия зависят от множества факторов: цели кредита, типа жилья, финансового положения заёмщика и участия государства.

Тип выплат

Один из важнейших моментов при оформлении ипотеки — график погашения. Он определяет, как будут распределяться ежемесячные платежи.

При аннуитетной схеме погашения сумма выплат остаётся неизменной на протяжении всего срока кредита. Однако в начальный период большая часть платежа идёт на погашение процентов, а не основного долга.

Дифференцированная схема платежа предполагает постепенное уменьшение суммы платежа: сначала заемщик платит больше, включая значительную часть тела кредита, а к концу срока сумма снижается. Такой график позволяет сэкономить на процентах, но гарантирует более высокую финансовую нагрузку в первые годы.

Тип недвижимости

Одним из вариантов ипотечного кредитования является приобретение жилья на первичном рынке, в том числе с использованием эскроу-счетов. С 2019 года средства заёмщиков в таких сделках хранятся на счёте банка-агентства и передаются застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. Другим вариантом является покупка жилья на вторичном рынке, где объекты уже готовы к заселению. При этом банки проводят проверку недвижимости: она должна соответствовать установленным требованиям.

Вид поддержки

Программы с поддержкой от государства позволяют получить ипотеку по льготным ставкам, что делает жильё доступнее для широких слоёв населения. Например, ипотеку по ставке ниже рыночной могут оформить семьи с детьми, военные и молодые специалисты, работники сельской местности и врачи.

Рыночная ипотека выдаётся по ставкам, которые напрямую зависят от ключевой ставки Центрального банка России. Эта ставка — основной инструмент денежно-кредитной политики: ей размер определяет стоимость денег в экономике и влияет на все остальные процентные ставки, включая ипотечные. При этом важно помнить, что программы с поддержкой государства, хотя и предлагают более низкие ставки, сопряжены с ограничениями — по типу жилья, выбору застройщика, региону и так далее.

Государственные программы ипотеки

Государство активно поддерживает граждан, стремящихся улучшить жилищные условия, через целый ряд программ, направленных на снижение процентной ставки по ипотеке. Благодаря субсидированию ставок банкам компенсируется разница между рыночной и льготной стоимостью кредита.

Одной из самых известных и востребованных программ является семейная ипотека. Программа позволяет приобрести жильё на первичном рынке или построить индивидуальный жилой дом по льготной ставке. Это не просто мера поддержки, а часть долгосрочной демографической политики, направленной на стимулирование рождаемости и улучшение качества жизни семей с детьми.

Для жителей отдалённых регионов работают специализированные программы — дальневосточная и арктическая ипотека. Они действуют на территориях Дальневосточного федерального округа и сухопутных районах Арктической зоны России. Ещё одна важная мера — сельская ипотека, ориентированная на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на сельских территориях, агломерациях и в опорных населенных пунктах. Программа позволяет приобрести или построить жильё в сельской местности по льготной ставке.

Актуальные условия программ, действующих в РСХБ, смотрите в тематическом разделе портала.

Как оформить ипотеку: инструкция

Оформление ипотеки — это пошаговый процесс, который начинается с выбора подходящей программы и заканчивается получением ключей от квартиры или дома.

Оцените свои возможности и выберите программу

Перед тем как подавать заявку, важно понять, на какую сумму вы можете рассчитывать. Банки оценивают доходы и кредитную историю заемщика. Стоит изучить доступные программы: с господдержкой (семейная, сельская, военная ипотека и т.д.) или рыночные. Выбор зависит от ваших целей — покупка новостройки, вторичного жилья или строительство дома.

Подайте заявку и получите предварительное одобрение

Заявку на ипотеку можно подать онлайн на сайте банка или в офисе. Вам потребуется паспорт, СНИЛС и справка 2-НДФЛ или по форме банка. Полный список документов можно найти на странице программы или в личном кабинете пользователя.

Банк проведет кредитный скоринг и примет решение в течение нескольких дней. При положительном результате вы получите предварительное одобрение.

Найдите подходящее жильё

Теперь можно искать квартиру или дом. Жильё должно соответствовать требованиям банка: быть пригодным для проживания, иметь чистую юридическую историю. Если вы рассматриваете вторичный рынок, то важно проверить, не находится ли объект под арестом, залогом или в споре. Банк должен одобрить выбранную недвижимость.

Заключите кредитный договор и застрахуйте имущество

После одобрения жилья вы подписываете ипотечный договор с банком. В этот момент необходимо оформить обязательное страхование залоговой недвижимости. Страхование жизни — по желанию, но банки часто снижают ставку при использовании этой услуги. Все документы готовятся к регистрации в Росреестре. Банк может предложить пакетные услуги — например, электронную регистрацию, проверку истории квартиры или помощь в оформлении налогового вычета.

Зарегистрируйте сделку и получите деньги

Финальный этап — государственная регистрация права собственности и залога. Это можно сделать через МФЦ или онлайн, если банк предоставляет такую возможность. После регистрации банк перечисляет деньги продавцу: при новостройке — на эскроу-счёт застройщика, при вторичке — через аккредитив или банковскую ячейку.

***

Ипотека — это и ответственность, и возможность. Понимание её механизмов, грамотный выбор программы и чёткое следование шагам помогут превратить мечту о своём доме в реальность.

Читайте также

• Как получить квартиру от государства человеку с ограниченными возможностями
• Как получить адресную справку и что это такое
• Что делать и куда звонить, если в квартире прорвало трубу