02570Как передать недвижимость в доверительное управление
Вложить деньги в покупку квартиры, чтобы затем ее сдавать и получать регулярный доход – это довольно распространенный способ инвестиций в нашей стране. Выглядит и правда здорово: вы занимаетесь своими делами, а деньги исправно поступают каждый месяц. Вот только на деле оказывается, что сдача жилья в аренду может приносить немалую головную боль: это и поиск арендаторов, и съём показаний, внесение коммунальных платежей, решение бытовых проблем в квартире (протёкшая сантехника, неработающая розетка и пр.), а в случае конфликтов жильцов с соседями или правоохранителями – еще и эти разбирательства. А если у вас не одна квартира, а несколько? Поэтому всё большей популярностью пользуются услуги доверительного управления. Но и тут не всё просто. Сегодня поговорим о том, как сдать квартиру в такое управление и что стоит предусмотреть.
Что такое доверительное управление
Многим знакомо это понятие по миру инвестиций. Существует ряд инвестфондов, предлагающих свои услуги по доверительному управлению активами. Проще говоря, если у вас есть накопления и вы хотите инвестировать, но у вас нет опыта и времени, такие фонды за определенную комиссию делают это за вас. Похожая ситуация и с недвижимостью, только тут в роли управляющих выступают индивидуальные предприниматели или компании. Собственник жилья отдает свою квартиру в управление, чтобы подрядчик сам занимался её сдачей в аренду и всеми сопутствующими вопросами: поиском жильцов, бытовым ремонтом, оплатой, уборкой. За свои услуги такой специалист, конечно, берёт комиссию – около 10%, зато с собственника снимается почти вся «головная боль».
Плюсы и риски
Плюсы такого решения очевидны – собственник не тратит свои время и нервы, а просто получает доход, причем при определенных условиях он может быть даже выше, чем если бы собственник сам сдавал жилье. Но есть и ряд весьма серьезных минусов. Например, высокий доход от аренды – это обычно сдача квартиры посуточно, на что большинство собственников не готовы. Поэтому некоторые управляющие могут сдавать жильё посуточно в тайне от собственника, утаивая от него и часть прибыли. Пожалуй, нецелевое использование вашей жилплощади и является главным риском при доверительном управлении, поэтому следует внимательно выбирать доверительного управляющего и при заключении договора подумать, как оградить себя от таких рисков.
Также кроме комиссии вы будете оплачивать и налог с прибыли.
Тем не менее, при правильном выборе поставщика услуг такая схема способна значительно сэкономить время и нервы, обеспечив действительно пассивный доход без необходимости постоянно контактировать с арендатором на предмет просроченной оплаты или вызова сантехника.
Как передать жильё в доверительное управление
Здесь необходимо сделать несколько простых шагов, но выполнить их стоить внимательно. Сначала находим доверительного управляющего. Постарайтесь найти ИП или организацию, о работе которых есть информация и отзывы. Проверьте наличие соответствующей записи в реестре юрлиц или ИП. Постарайтесь изучить, велись ли компанией судебные тяжбы, это возможно через ГАС «Правосудие».
Прежде чем окончательно определиться с выбором, обсудите с потенциальным управленцем все нюансы: какие конкретно услуги они будут оказывать (что берут на себя, а что всё-таки придётся делать вам), будет ли установлен минимальный уровень дохода, который подрядчик обязуется обеспечить (рекомендуем это прописать) и пр.
Если всё вас устраивает, то заключайте договор. В договор следует включить максимум деталей – как описанных выше, так и, например, возможность или невозможность посуточной сдачи жилья, получения вами информации о его использовании, данные о допустимом пределе износа мебели и самой недвижимости. Будьте готовы показать управляющему в том числе документ о праве собственности, также нужно будет подписать доверенность на совершение ряда действий. Конечно, никаких прав собственника управляющий не получает, никуда продать вашу квартиру он не может.
Обязательно подпишите акт приема-передачи недвижимости с описанием имеющегося имущества. Договор лучше зарегистрировать в Росреестре, это возможно через Госуслуги или МФЦ.