Как продать квартиру выгодно

Продажа жилья – процесс, с которым мы обычно сталкиваемся нечасто, но требующий серьезного подхода, ведь речь идет о значительных суммах и не менее значительных рисках. Один из аспектов успешной продажи недвижимости – получение максимально возможной выгоды. Сегодня мы изучаем варианты, как можно ее повысить.

Минутка философии

Продавцы жилья часто считают, что выгода заключается исключительно в более высокой цене на недвижимость. Отчасти это верно, но в расчет могут быть не приняты сопутствующие факторы. Скажем, уровень инфляции – если он высок, то за срок экспозиции (время с выставления квартиры на продажу до закрытия сделки) деньги, которые вы получите за квартиру, могут заметно обесцениться.

Впрочем, это довольно экстремальный вариант. Есть и другие факторы так называемой упущенной выгоды. Например, вы выплачиваете крупный кредит и намерены часть средств от продажи квартиры пустить на полное или частичное погашение этого кредита. Если переплата по кредиту за срок экспозиции квартиры составит больше, чем прибавка к цене продажи – это упущенная выгода.

Поэтому при определении цены продажи, которая будет вам выгодна, всегда следует учитывать потенциальные или существующие затраты и риски.

Самому или с агентством

Формально, продавая квартиру самостоятельно, без помощи риелтора или агентства, вы экономите значительную часть прибыли от продажи – от 1 до 5%. Но в реальности такой подход может оказаться чреват, во-первых, огромными временными и моральными затратами на показы, общение с покупателями, подготовку документов и т.п. Во-вторых, риском совершить ошибку в документах. Вероятность не учесть юридические формальности в сложных сделках увеличивается и целиком ложиться на ваши плечи. Если, например, вы не выделили долю несовершеннолетнего, зарегистрированного в квартире, сделку могут аннулировать – и таких причин масса. Поэтому хотя бы минимальное участие риэлтора и юриста в сделке стоит предусмотреть.

И всё же – как дороже

Таким образом, подходим к главному: допустим, мы учли все варианты с упущенной выгодой и определились с приемлемым вариантом участия риэлтора или агентства. Как же продать квартиру дороже?

Сразу скажем, что какой-то чудесной таблетки, панацеи – не существует, но эксперты обычно сходятся во мнении, что ряд действий поможет получить лучшую цену.

1. Учитывайте сезонность и ситуацию на рынке недвижимости. Обычно самые активные месяцы – осень, начало зимы и ранняя весна. Впрочем, исключения случаются и из этого правила.

2. Произведите оценку (лучше с привлечением оценщика, это стоит несколько тысяч рублей в зависимости от региона и метража квартиры) и определитесь с ценой и, возможно, с понижающим или повышающим коэффициентом.

3. Подготовьте не только квартиру, но и места общего пользования: подъезд, холл, лифтовую и пр. Это крайне важный этап, и сейчас мы расскажем о нем подробнее. Впечатление у покупателя начинается еще на подходе к дому, но вы, скорее всего, можете повлиять только на состояние своего подъезда. Постарайтесь там при необходимости навести порядок – возможно, даже сделать легкий ремонт (не переусердствуйте, помним про упущенную выгоду). Грязный подъезд может отпугнуть покупателя даже в эконом-сегменте.

Саму квартиру тоже следует подготовить. Во-первых, освободите ее от всего лишнего: по возможности, от мебели, вещей, и уж тем более – от всякого ненужного хлама. Покупатель платит за квадратные метры, на него произведет положительное впечатление просторная, чистая квартира. Желательно – и в этом сходятся почти все эксперты, – чтобы она была максимально обезличена, следы присутствия предыдущих жильцов должны быть сведены к минимуму. Фото, сувениры, предметы декора – все лучше убрать.

Понятно, что, если вы продаете квартиру с кондиционером или другой бытовой техникой, ее лучше оставить на месте.

Не следует делать в квартире слишком дорогой ремонт «под продажу», если это не бизнес-сегмент. Скорее всего, новый жилец все равно будет ремонтировать ее под себя, так что ограничьтесь приведением в порядок и устранением явных недостатков. Важно, чтобы в квартире ничего не текло, двери и окна открывались и закрывались, электричество работало везде, где ему положено работать и пр. Если поклеите новые однотонные обои и подкрасите потолки – это будет плюсом, но вряд ли поможет повысить цену.

4. Правильно сформулируйте объявление о продаже и сделайте хорошие фотографии. Квартира в реальности должна соответствовать фото и описанию в объявлении. Не пытайтесь приукрасить, но выгодно подавайте то, что есть. Фотографии должны отображать общий план комнат. Возможно, стоит пригласить интерьерного фотографа для их создания. В описании указывайте конкретные параметры: сколько минут до метро, магазина, школы, какие сделаны улучшения и т.п.

5. Если вы сами принимаете потенциальных покупателей, старайтесь понять, что им важно, и исходя из этого описывайте плюсы квартиры. Например, для молодой семьи будет важна близость поликлиники и детского сада или школы. Для пожилой пары – шумоизоляция и спокойные соседи и пр.

6. Подумайте о том, как отвечать на каверзные вопросы и критику, которая неизбежна. Желательно не отмахиваться от таких вопросов, а постараться представить ситуацию в выгодном свете.

7. Подайте объявления на несколько площадок по продаже недвижимости. Ориентируйтесь на количество поступающих звонков. Если их слишком мало – попробуйте доразместить объявление, а если и это не помогает – возможно, придется снизить цену. Если же их очень много – то есть шанс, что цену можно повысить.