Как работают новые правила компенсации за жилье, изымаемое в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ)

Новый подход к определению стоимости

Государственная Дума в первом чтении одобрила законопроект, который меняет порядок расчета выкупной цены за изымаемые квартиры. Ранее размер возмещения фиксировался на дату, предшествующую официальному принятию решения о комплексном развитии территории. Новая инициатива обязывает проводить оценку рыночной стоимости жилья непосредственно перед оформлением документов. Согласно проекту, независимая экспертиза должна быть выполнена не ранее чем за шестьдесят дней до направления собственнику официального предложения о переходе права собственности. Если застройщик не укладывается в этот срок, ему потребуется заказать повторную оценку. Такой механизм позволяет максимально приблизить момент определения цены к фактическому началу процедуры изъятия, что полностью соответствует конституционному стандарту эквивалентного возмещения, на необходимость соблюдения которого ранее неоднократно указывал Конституционный суд Российской Федерации.

Устранение исторического дисбаланса

Необходимость реформы продиктована объективными реалиями рынка. Между утверждением проекта и реальным расселением жителей часто проходят годы, затрачиваемые на конкурсные процедуры, согласование документации и поэтапную реализацию строительства. За это время цены на недвижимость способны вырасти в разы, тогда как по старым правилам компенсация оставалась замороженной на начальном уровне. Ярким примером служит практика в Архангельской области, где инвесторы изначально предлагали владельцам около шестидесяти тысяч рублей за квадратный метр, исходя из цен на старте проекта. К моменту же фактического подписания соглашений рыночная стоимость аналогичных объектов достигала уже девяноста тысяч рублей. Аналогичные прецеденты фиксировались в Республике Коми, а также в Нижегородской, Самарской, Пензенской и Свердловской областях. В результате судебные инстанции регулярно рассматривали многочисленные иски граждан, требовавших справедливого перерасчета выплат с учетом актуальных цен, и новый законодательный акт призван окончательно устранить эту системную проблему.

Консолидированная поддержка инициативы

Законопроект получил широкую поддержку как на федеральном, так и на региональном уровнях. В его разработке активно участвовали представители Архангельской области, а саму инициативу одобрили уже семьдесят пять субъектов Российской Федерации. Документ также поддержан Правительством РФ и профильным комитетом Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Нововведение не только гарантирует гражданам получение справедливой компенсации по текущим рыночным ценам, но и ликвидирует главную причину судебных разбирательств. Кроме того, это делает экономически нецелесообразным для девелоперов искусственно затягивать процесс расселения ради экономии на разнице в стоимости квадратных метров.

Расширение полномочий регионов и защита нанимателей

Помимо корректировки оценочных процедур, документ вносит важные уточнения в жилищное законодательство. В частности, субъектам Российской Федерации передаются полномочия по самостоятельному определению требований к местоположению альтернативного жилья, предлагаемого взамен изымаемого. Это позволит региональным властям более гибко и адресно подходить к вопросам расселения, учитывая местную специфику, демографическую ситуацию и долгосрочные градостроительные планы. Отдельное внимание уделено защите прав граждан, проживающих в квартирах по договорам социального найма. Для этой категории лиц предусмотрено предоставление равнозначного жилого помещения либо денежного возмещения, размер которого будет регламентироваться нормативными актами Правительства РФ или региональных органов власти.

Текущий статус документа

На момент публикации законопроект продолжает свое движение по парламентским процедурам. По состоянию на начало июня 2026 года документ готовился к рассмотрению во втором чтении в Государственной Думе. Ожидается, что после окончательного принятия и вступления в силу новые правила сделают процесс комплексного развития территорий более прозрачным, предсказуемым и справедливым для всех участников рынка недвижимости.