Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем

Почему средняя цена по стране искажает реальную картину

По данным Росстата, в I квартале 2026 года разрыв между средней стоимостью квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке достиг 52%. Однако такая «средняя температура» формируется путем смешения несопоставимых объектов. В расчет попадают элитные ЖК Москвы и Санкт-Петербурга, которые существенно завышают средний чек первичного рынка, и одновременно учитываются ветхие дома старой постройки, занижающие показатели вторички.

Структурные диспропорции усиливают искажение. Доля сделок в столичных регионах на первичном рынке традиционно выше, чем на вторичном, что автоматически увеличивает общероссийский разрыв. Кроме того, новостройки объективно превосходят старый фонд по качеству инфраструктуры, планировкам и энергоэффективности, в результате чего стоимость вторичного жилья занижается.

Эконометрическая модель ЦБ как инструмент точной диагностики

Для устранения структурных шумов Департамент финансовой стабильности Банка России разработал специальную модель, основанную на детализированных данных об ипотечных сделках 2020–2025 годов. Исследование учитывает год постройки дома, класс недвижимости, площадь квартиры, возраст жилья и географическое расположение. При сравнении сопоставимых объектов — квартир в домах возрастом не более семи лет — разрыв цен в 2025 году составил 9%. Эта цифра характеризует чистую премию за статус нового жилья без учета состояния отделки.

Однако для практической оценки рисков важен другой показатель. Вторичное жилье обычно продается с ремонтом, тогда как новостройка требует дополнительных вложений. Если заложить в модель стоимость необходимой отделки, скорректированный разрыв увеличивается до 18%. Именно этот диапазон (9–18%) регулятор считает релевантным для принятия макропруденциальных решений. Модель также подтвердила, что широкое распространение льготных программ способствовало росту разрыва: с 2020 по 2025 год модельная оценка увеличилась на 11 процентных пунктов, причем в отдельных регионах, включая Московскую область, динамика оказалась еще выраженнее.

Влияние разрыва цен на требования к первоначальному взносу

Ценовой разрыв несет конкретные риски для финансовой устойчивости заемщиков. В случае невозможности обслуживать ипотеку продажа квартиры на вторичном рынке может не покрыть остаток долга, если актив был куплен с существенной премией за новизну. Для банка это означает риск недополучения средств при реализации залога. Поэтому требование к минимальному первоначальному взносу в 20% является не произвольным барьером, но математически обоснованным буфером безопасности, покрывающим потенциальное обесценение актива при переходе из статуса первичного во вторичный.

Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на строящееся жилье устанавливаются выше, чем на готовое, особенно при небольшом первоначальном взносе. Это прямое следствие выявленного разрыва. При этом регулятор подчеркивает, что 20% — это базовый минимум защиты от ценового дисконта. Банки вправе устанавливать более консервативные требования к взносу, учитывая дополнительные факторы: циклические колебания рынка, кредитоспособность конкретного заемщика и региональную специфику. Например, в Московской области, где модельный разрыв достигает 15%, кредиторы могут применять усиленные стандарты андеррайтинга.

Чтобы не пропускать важные новости и всегда иметь под рукой набор ипотечных инструментов, скачайте мобильное приложение Своё Жильё от Россельхозбанка. Здесь отображается остаток долга, ставка и дата ближайшего платежа, а график погашения доступен по месяцам. Вся страховая информация — от полисов на загородный дом до сроков их действия — собрана в одном разделе, с возможностью продления и скачивания документов. Через приложение также можно заказать официальные справки об остатке задолженности, уплаченных процентах для налогового вычета, отсутствии просрочек и для Пенсионного фонда — все с электронной подписью и без визита в офис.