Цены на квартиры в 2026 году: сколько стоит квадратный метр в новостройках и на вторичке

Разрыв между первичкой и вторичкой

По данным аналитиков Циана, к январю 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках составила 204 тыс. рублей, на вторичном рынке — 160 тыс. рублей. Таким образом, первичное жильё дороже примерно на 27,5%. В крупных городах разрыв варьируется. В Москве «квадрат» в новостройке стоит 490 тыс., на вторичке — 378 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге — 315 и 255 тыс. соответственно. В Екатеринбурге разница менее заметна: 173 тыс. против 152 тыс. рублей. Наибольший контраст среди рассмотренных городов — в Челябинске: 177 тыс. на первичном рынке против 114 тыс. на вторичном.

Аналитики Циана отмечают: если для покупателя цена является главным критерием и сделка предполагается без привлечения ипотечного кредита, вторичный рынок выглядит экономически выгоднее. Однако при таком выборе стоит учитывать ликвидность объекта.

Динамика цен в начале 2026 года

По данным ДОМ.РФ, в феврале 2026 года новостройки в целом по стране подорожали на 0,2% относительно предыдущего месяца. При этом сегмент «бизнес» и «элит» показал рост в три раза быстрее массового: 0,6% против 0,2% месяц к месяцу. В годовом выражении картина обратная: жильё типового и комфорт-класса прибавило 11,2%, тогда как более дорогие сегменты — 9,2%.

Февральская динамика по бизнес-классу продемонстрировала нехарактерную для этого сегмента географию. Традиционно считается, что такое жильё дорожает прежде всего в столицах, однако наибольший месячный рост зафиксирован в Амурской области (+14,4%) и Рязанской области (+11,1%).

Влияние числа комнат и ситуация в Москве

В разрезе количества комнат, по данным ДОМ.РФ, в феврале сильнее всего подорожали трёхкомнатные квартиры — на 0,5% месяц к месяцу. Стоимость однокомнатных изменилась минимально (+0,1%). Однако в годовом выражении «однушки» уверенно опережают «трёшки»: 12,5% против 8,1% год к году.

В Москве рост цен на строящееся жильё в феврале практически остановился (+0,1% месяц к месяцу). В массовом сегменте зафиксировано снижение на 1%, тогда как элитное жильё подорожало на 1,4%. При этом годовая динамика в столице остаётся значительной: к февралю 2025 года жильё в Москве подорожало на 21,2%. Сильнее всего выросли однокомнатные квартиры — более чем на 32% год к году.

Реальное изменение цен с учётом инфляции

За два месяца 2026 года цены на первичном рынке по всей стране увеличились на 1,9%. Накопленная инфляция за тот же период составила 2,4%. Это означает, что в реальном выражении новостройки подешевели на 0,4% — номинальный рост цен не перекрыл инфляцию.

Среди десяти регионов с наибольшими объёмами строящегося жилья самое заметное удорожание с начала года отмечено в Ленинградской области (+3,9%), Московской области (+3,6%) и Санкт-Петербурге (+3,6%). В Краснодарском крае новостройки подешевели на 0,4%.

Объёмы нового строительства

В феврале 2026 года застройщики вывели на рынок 3,9 млн квадратных метров новых проектов. Это на 65% больше, чем в феврале 2025 года, и является максимальным показателем для второго месяца года за всю историю наблюдений. Более половины запусков (2,1 млн м²) пришлось на топ-10 регионов по объёму строящегося жилья, где рост год к году составил 92%.

Всего, по данным ДОМ.РФ, за январь-февраль 2026 года в стране запущено 6,6 млн квадратных метров жилья — в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост новых проектов зафиксирован во всех регионах-лидерах по объёму строительного портфеля, за исключением Новосибирской области, где объёмы снизились на 21% (до 190 тыс. м²). Наиболее значительный трёхзначный рост отмечен в Московской области (+230% год к году, 529 тыс. м²), Ленинградской области (+119%, 449 тыс. м²) и Ростовской области (+268%, 247 тыс. м²).

По оценкам ДОМ.РФ, в 2026 году застройщики запустят около 45 млн квадратных метров жилья — примерно на 10% больше, чем годом ранее. Аналитики связывают этот прогноз с ожидаемым снижением ставок по рыночной ипотеке. По мере смягчения денежно-кредитной политики спрос будет расти, и рынок может постепенно перейти в фазу, где больше возможностей у продавцов. Однако для реализации этого сценария необходимо дальнейшее снижение ключевой ставки.

Продажи и спрос в начале года

Январь 2026 года показал максимальный уровень продаж в первый месяц года за всю историю наблюдений: в ДОМ.РФ подсчитали, что застройщики реализовали 2,4 млн квадратных метров жилья на 495 млрд рублей. Рост год к году составил 71% по площади и 76% по сумме. Высокие продажи эксперты связывают с рекордным объёмом выдачи ипотеки в январе.

Продажи увеличились во всех классах жилья: массовый сегмент — на 73% год к году (2,03 млн м²), сегмент бизнес и элит — на 63% (0,39 млн м²). В регионах вне топ-10 по объёму строящегося жилья рост был более заметным (+91%, 1,1 млн м²), чем в крупнейших субъектах (+57%, 1,3 млн м²). В результате средние сроки реализации непроданного жилья продолжили снижаться с пиковых 3,7 лет в третьем квартале 2025 года до 3,0 лет на начало февраля 2026 года.

Итоги 2025 года

При этом в 2025 году продажи жилья в новостройках, по данным ДОМ.РФ, увеличились на 1% по площади и на 11% по сумме — до 25,6 млн квадратных метров на 5,2 трлн рублей. А 14% всего годового объёма пришлось на декабрь: 3,5 млн м² на 752 млрд рублей. Декабрьский всплеск спроса объясняется стремлением покупателей воспользоваться «Семейной ипотекой» на фоне публичного обсуждения возможных изменений её условий.

Доля продаж в ипотеку по итогам 2025 года составила 73% по сумме, а за наличные и в рассрочку — 27%. Годом ранее соотношение было 76% и 24% соответственно. Скорость продаж непроданного строящегося жилья к концу года вернулась к уровню 2024 года — 3,1 года. Соотношение распроданности и стройготовности составило 73% при норме 60–80%.

Индекс цен и прогноз

Индекс цен ДОМ.РФ, который учитывает цены фактических сделок по договорам долевого участия, зафиксировал рост цен на новостройки в 2025 году на 10,2%. В первом полугодии индекс вырос на 3,1%, во втором — на 6,8%. Ускорение произошло на фоне снижения ключевой ставки с 21% до 16% и активизации продаж. В 2026 году, по оценкам аналитиков, решающее влияние на рынок будет оказывать скорость дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики.