Верховный суд подтвердил право дольщиков на компенсацию

Контекст: когда ожидание становится платным

Рынок долевого строительства по-прежнему сталкивается с проблемой переноса сроков: по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), по итогам трёх кварталов 2025 года почти каждая вторая квартира (42%) передавалась дольщикам позже обещанной даты. Для человека, который планировал въехать в собственное жильё к определённому моменту, такая ситуация оборачивается не только моральным дискомфортом, но и прямыми финансовыми потерями. Самые очевидные из них — расходы на аренду квартиры, пока собственная ещё не готова.

Однако суды долгое время расходились во мнении, можно ли считать эти траты убытками, которые обязан компенсировать застройщик. Ответ на этот вопрос дал Верховный суд в определении по конкретному делу, которое теперь станет ориентиром для нижестоящих инстанций.

Детали спора: история одной просрочки

Поводом для разбирательства стала ситуация, возникшая ещё в 2019 году. Жительница Рязанской области заключила договор долевого участия на квартиру в подмосковном Дмитрове. Согласно условиям договора, застройщик должен был передать ей ключи до 30 июля 2019 года, однако фактически объект был сдан только 19 февраля 2020-го. Задержка составила более полугода, и всё это время женщина, которая работала и фактически проживала в Московской области, вынуждена была снимать жильё.

После получения квартиры она обратилась в суд с требованием взыскать с компании не только стандартную неустойку за просрочку и компенсацию морального вреда, но и расходы на аренду как реальные убытки. Первая инстанция иск удовлетворила частично, признав правоту дольщицы по всем трём пунктам, однако апелляция и кассация с таким подходом не согласились. Вышестоящие суды рассудили, что прямой связи между действиями застройщика и затратами на съёмное жильё нет: по их мнению, истица могла проживать по месту своей постоянной регистрации в Рязанской области, а значит, аренда в Дмитрове не была вынужденной мерой.

Позиция Верховного суда: важны не штампы, а реальность

Верховный суд РФ с такой логикой не согласился и отменил решения апелляции и кассации, оставив в силе вердикт первой инстанции. В своём определении высшая судебная инстанция указала на несколько ключевых моментов. Во-первых, наличие регистрации в другом регионе само по себе не означает, что человек может там жить без дополнительных затрат и при этом сохранить работу и привычный уклад жизни. Во-вторых, дольщица работала и фактически находилась в Московской области, а иного жилья в этом регионе у неё не было.

Кроме того, в договоре долевого участия квартира должна была быть передана в состоянии, пригодном для проживания, что предполагало её использование как места жительства сразу после получения ключей. Поскольку застройщик нарушил срок, истица была вынуждена нести расходы на аренду, и эти траты находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями компании. Как подчеркнул суд, такие расходы являются убытками в смысле статьи 15 Гражданского кодекса РФ, а значит, подлежат возмещению в полном объёме.

Что изменилось для рынка и дольщиков

Ранее суды нередко отказывали во взыскании арендных платежей, ссылаясь именно на формальные признаки вроде регистрации или на отсутствие доказательств того, что дольщик не мог поселиться у родственников. Теперь Верховный суд дал чёткий сигнал: приоритет имеют реальные жизненные обстоятельства — место работы, фактическое проживание, отсутствие иного жилья в регионе строительства. Это решение, как отмечают эксперты, формирует единообразную практику и делает позицию дольщиков более защищённой.

Для того чтобы успешно взыскать расходы на аренду, покупателю квартиры нужно подготовить доказательства. В первую очередь это сам договор найма и документы об оплате — квитанции, расписки или банковские выписки. Также потребуется подтвердить, что аренда была вынужденной: подойдут трудовой договор или справка с работы, а для семей с детьми — свидетельства о посещении ребёнком местного детского сада или школы. В исковом заявлении важно отдельно указать требование о возмещении убытков и сослаться на свежее определение Верховного суда.

Нюансы, о которых нельзя забывать

При этом важно помнить и об ограничениях. Суд может снизить размер заявленной неустойки по статье 333 ГК РФ, если сочтёт её несоразмерной последствиям нарушения. Кроме того, застройщик освобождается от ответственности за просрочку, если он вовремя уведомил дольщика о готовности передать квартиру, а тот без уважительных причин уклонился от приёмки.

Ещё один значимый момент касается сроков предъявления требований. С 1 января 2026 года мораторий на взыскание неустоек с застройщиков отменён, и ответственность по 214-ФЗ и ГК РФ действует в полном объёме. Однако для исков, поданных до этой даты, установлена отсрочка исполнения судебных решений до 31 декабря 2026 года. Это значит, что даже если суд встанет на сторону дольщика, получить выплаты раньше конца года не удастся.