27273Правила владения общей недвижимостью: разбираемся
Как и любая собственность, недвижимость может быть в единоличном владении, а может принадлежать сразу нескольким людям. Во втром случае есть ряд нюансов и особенностей, про которые мы сегодня поговорим.
Как может случиться, что одним домом или квартирой владеют сразу несколько человек? Вариантов множество. Жилье могут получить по наследству сразу несколько родственников, владеть недвижимостью вместе могут супруги, в конце концов, гражданин может выделить и купить или продать долю в квартире. Так что случаи, когда недвижимость имеет несколько собственников, далеко не редки, и всем полезно понимать, какие тут могут быть подводные камни.
Совместно или долями
И первая неожиданность – общее владение может быть разным, и тут главное не запутаться – особенно, если вы планируете такую собственность продать или купить. Несколько собственников могут владеть недвижимостью совместно, а могут владеть долей в недвижимости.
Приведем пример: Маша, Вова и Глеб владеют квартирой. При совместном владении у них есть одна квартира на всех (собственников). При долевой собственности у каждого из них есть доля в квартире.
А есть отличия?
Непросвещенному человеку может быть трудно понять, в чём разница. Попробуем объяснить – в случае совместного владения объект собственности один, он принадлежит всем владельцам поровну, при этом они и действуют сообща – закон рассматривает такую группу собственников, как одну сторону (например, в случае продажи квартиры). Если квартира или дом в совместной собственности, то на такую недвижимость не распространяется арест активов одного из собственников.
Счета за коммунальные платежи, налоги и прочие расходы при совместном владении могут делиться поровну. На практике, конечно, чаще всего их оплачивает кто-то один. Дело в том, что совместное владение – это чаще всего ситуация, когда квартирой обладают супруги. Т.к. по закону совместно нажитое в браке имущество является общим, если другое не прописано в брачном договоре.
Так что даже если документы оформлены на одного супруга, совладельцев может быть двое. Это – сигнал для потенциального покупателя внимательно проверить такую квартиру. Если она находится в совместном владении, то понадобится нотариально заверенное согласие от второго супруга о том, что он не против продажи. Иначе сделку можно будет оспорить и, скорее всего, аннулировать. Поэтому берите выписку из ЕГРН, проверяйте квартиру или дом на юридическую чистоту перед покупкой.
Долевая собственность – это как
Теперь поговорим про второй вариант. Он возможен, когда каждый собственник выделил свою долю в жилье. Это можно сделать через нотариуса, когда все собственники согласны, или через суд. Кроме того, доли могут быть выделены изначально – например, когда квартира или дом получены по завещанию или приобретается какая-то определенная доля. Доли могут быть неравными и вообще весьма странно выглядеть на бумаге – например, у Маши может быть 19/48, а у Глеба – 25/48 и т.п. При этом совершенно не обязательно доли совпадают с реальными границами комнат – это отдельная история.
Если у вас выделена доля, вы можете разделить счета за коммунальные платежи. Это делается через управляющую компанию путем подписания совместного соглашения – если все собственники согласны. Если же что-то идет не так, то придется действовать через суд – собрав все документы, включая выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, квитанции за коммунальные услуги, нужно подавать заявление.
Как понятно из сказанного выше, у долевой собственности есть еще один аспект – каждый владелец может свободно продать свою долю. Только следует помнить о том, что преимущественное право покупки принадлежит другим собственникам, так что сначала нужно их уведомить о том, что собираетесь продавать свою часть недвижимости.
Наконец, с долей кого-то из собственников может случиться неприятность – скажем, у него большие долги или его собственность конфисковывается по суду. В таком случае его доля может быть конфискована или арестована судом. Что с ней будет дальше – вопрос сложный, но комфорта всем проживающим в квартире это вряд ли добавит.
Заключение
Оба варианта имеют свои положительные и отрицательные стороны, а при выборе способа общего владения следует учитывать отношения между собственниками и потенциальные риски. Желательно проконсультироваться с юристами и при необходимости составить брачный договор, если речь идет о владении супругов.