Аренда против покупки: что будет с ценами и спросом осенью 2025 года

Рынок недвижимости редко реагирует на какой-то один фактор. Все формируется под влиянием сложной системы взаимосвязей: ключевой ставки ЦБ, доступности ипотеки, общей конъюнктуры, темпов строительства и законодательных изменений. Не менее важны и социальные аспекты — возвращение из отпусков, подготовка к новому учебному году. К ним добавляется настроение участников рынка — от застройщиков и риелторов до покупателей и арендаторов.

Как сообщает «Газета.ру» со ссылкой на экспертов, в августе 2025 года рынок жилья в крупнейших городах России продолжил демонстрировать рост цен. По данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», средняя полная стоимость квартиры в Москве достигла 22,4 млн рублей — на 4,1% выше, чем в июле. В Санкт-Петербурге аналогичный показатель составил 12,7 млн рублей, в среднем увеличившись на 3,5%. Вторичный рынок растёт медленно, но устойчиво: в Москве медианная цена достигла 19,8 млн рублей (+1,9%), в Петербурге — 10,5 млн рублей (+2,7%). Вместе с этим дорожает рынок аренды. По мнению доцента Финансового университета при правительстве РФ Петра Щербаченко, к сентябрю повысится спрос россиян на аренду квартир, что может привести к увеличению арендных ставок на 5−10%.

Что движет рынком

Ключевая ставка

Ключевая ставка ЦБ остаётся одним из главных драйверов рынка недвижимости. В июне 2025 года Банк России впервые за три года снизил её — с рекордных 21% до 20% годовых. Уже 28 июля ставка была вновь пересмотрена и понижена до 18%. Эти шаги стали сигналом возможного начала смягчения денежно-кредитной политики. Согласно проекту «Основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики», при удержании инфляции в районе 4% ключевая ставка к 2026 году может опуститься до 10,5%. Такие ожидания уже сейчас начинают влиять на настроение участников рынка.

«Высокие цены на жилье — это еще одна причина, почему нам необходима низкая инфляция. Она в том числе будет проявляться в ценах на продукцию производителей стройматериалов и строителей, — отмечает директор департамента денежно-кредитной политики Банка России Андрей Ганган в интервью изданию „Коммерсантъ“. — И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным. К тому же по мере снижения инфляции и ключевой ставки будут улучшаться и условия рыночной ипотеки».

Изменения в законодательстве

С сентября вступили в силу сразу несколько важных законодательных нововведений, которые коснутся как собственников, так и арендаторов, — и могут повлиять на их решения. Одно из самых ожидаемых изменений — закон о защите лиц, отказавшихся от приватизации. Теперь они получат право на жильё по договору социального найма вне очереди, если дом признают аварийным или землю изымут для государственных нужд.

Параллельно вводятся более строгие правила для владельцев земельных участков. Если участок заброшен — захламлён, зарос сорняками выше одного метра или дикорастущими деревьями, — собственника сначала предупредят, а затем, при игнорировании предписания, начнут процедуру изъятия. Ещё одно важное нововведение — обязательная классификация гостиниц и хостелов может повлиять на рынок краткосрочной аренды.

В совокупности эти изменения формируют новую правовую реальность. Для одних — это безопасность, для других — барьеры. И в обоих случаях — повод переоценить свои жилищные планы.

Город возвращается к жизни

Осенний сезон традиционно знаменует собой возвращение к привычному ритму: люди заканчивают отпуска, студенты и школьники вновь садятся за парты, сотрудники выходят на работу после летнего перерыва. Таким образом, сезонные социальные процессы формируют окно возможностей для застройщиков, риелторов и банков. А для покупателей и арендаторов — это время, когда нужно принимать решения.

Ипотека

В сентябре премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дополнительное выделение 100,4 миллиарда рублей из резервного фонда правительства на субсидирование льготных ипотечных программ. Средства направлены на поддержку программ «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» и «Льготная ипотека».

Это решение призвано сохранить доступность ипотеки для россиян и оказать поддержку тем, кто планирует улучшить жилищные условия.

***

Осенний сезон 2025 года станет периодом перезагрузки на рынке недвижимости: рост цен, умеренное снижение ключевой ставки и господдержка ипотеки создают условия для сохранения спроса, а решение между арендой и покупкой будет зависеть от индивидуальных приоритетов.