ЦБ меняет подход к оценке рисков по кредитам на строительство жилья и не только: что рынок получит уже в этом октябре, а что — только через год

Проектные кредиты: резерв следует за биографией стройки

История началась в конце апреля, когда регулятор объявил о намерении пересмотреть правила, по которым банки откладывают резервы под кредиты на многоквартирное строительство. Прежде подушка безопасности против возможных потерь считалась во многом шаблонно, отныне же её привяжут к тому, как стройплощадка живёт в реальности. Правка затрагивает деньги, влитые в проект в любой точке его пути: будь то кредит на покупку земельного участка и согласование параметров застройки или транш, выданный, когда готовый дом уже распродаёт последние квартиры.

На что именно банк обязан смотреть? Ориентиры такие:

• на каком этапе пути проекта запрашивается очередной транш;
• выдерживаются ли графики по бумагам и по бетону: как скоро согласовываются градостроительная и проектная документация, не отстаёт ли стройка, идут ли продажи и погашение долга по плану;
• предоставляет ли застройщик рассрочку дольщикам — её риск-весы тоже учтут.

Логика читается без перевода: девелопер, который держится сроков и бойко продаёт квартиры, — это одна кредитная история, а тот, у кого согласования тянутся годами и продажи стоят, — совсем другая. Задача ЦБ в том, чтобы эта разница отражалась в расчёте резервов сразу, а не в отчётах постфактум.

Год форы: почему правила включатся только в октябре 2027-го

С датами важно не ошибиться: обновлённые правила включаются 1 октября 2027 года. Распространятся они на транши под объекты, которые ещё не начали строить, и на кредиты, выданные после вступления указания в силу. Площадки, уже работающие, доживут свой век на тех условиях, о которых договаривались с банком изначально.

Ещё один год форы выдан по сугубо практическим соображениям. Банкам предстоит перестроить внутренние модели риска, накопить статистику, переписать процедуры — и всё это без авралов и остановки текущей выдачи. Для рынка такая пауза означает мягкий переход: никто не станет в одночасье переоценивать уже выданные кредиты и менять условия действующим застройщикам.

Те, кто выбирает квартиру в новостройке, почувствуют перемену не сразу, но вектор понятный: девелопер с прозрачными графиками и живыми продажами будет занимать дешевле, чем тот, у кого согласования буксуют, а продажи замерли. Со временем это должно подтянуть и качество предложения: строгий взгляд банка на дисциплину проекта работает в пользу покупателя.

Октябрь нынешний: какие кредиты станут труднее

Пока строительный сюжет созревает, регулятор не сидит сложа руки и на розничном фронте. Пакет решений на последний квартал года приняли в конце июля, и с первого дня октября он уже в силе. Строже всего обошлись с сегментами, где рисков скопилось больше всего:

• наличные ссуды без кредитного лимита: клиентам, чьи платежи съедают половину дохода и больше, отныне дозволено занимать не более 15 % портфеля вместо прежних 18; тем, кто отдаёт долгам свыше четырёх пятых дохода, — 1 % вместо 3; ссудам сроком от пяти лет оставлен 1 % вместо 5;
• нецелевые кредиты под залог квартиры или автомобиля приравняли к необеспеченным. Причина — регулятивный арбитраж: пока планка для беззалоговых ссуд была жёсткой, банки уводили рискованных клиентов в залоговые продукты — по кредитам под залог недвижимости фактическая доля выдач клиентам с нагрузкой выше 80 % дотягивала до 7 % при потолке 3 %. Теперь там те же 15 и 1 %;
• целевые автокредиты: квота для заёмщиков с нагрузкой выше половины дохода ужимается с 25 до 20 %, а для самых нагруженных — с 5 до 1 %. Регулятор тут же успокаивает: фактические выдачи банков по этим строкам в новые потолки укладываются, так что массовых отказов на авторынке не ожидается.

Микрофинансовые организации подтянули к банковской планке тоже: иначе весь риск попросту перетёк бы в щель между сегментами.

Строго, и казалось бы, зачем? Весенняя статистика выглядела вполне прилично: с апреля по июнь портфель необеспеченных потребкредитов подрос на 2,8 %, в основном на наличных ссудах — люди отыграли спрос, отложенный ранее на фоне удешевления кредита. Проблемная задолженность застыла около отметки 13,2 % портфеля, ранние индикаторы дисциплины и вовсе пошли вверх. Но ЦБ смотрит более комплексно: если реальные доходы затормозят, сегодняшние бойкие выдачи через год обернутся волной просрочки. Предотвратить её правильнее, чем разгребать.

Ипотека в оранжерейных условиях: что регулятор не тронул

Ипотечная часть пакета — почти колыбельная. Лимиты по кредитам на квартиры в многоквартирных домах, готовых и строящихся, а также на индивидуальные дома оставлены на последний квартал года нетронутыми; надбавки за риск тоже не пересматривали. И за этой мягкостью есть цифры: жилищные ссуды погашаются образцово. Из выдач октября 2025 года к девятому месяцу жизни просрочку дольше месяца имели лишь 0,6 % кредитов. Перенапряжённых заёмщиков в структуре единицы процентов: клиенты, отдающие долгам больше четырёх пятых дохода, взяли 4 % выдач (годом ранее — 6 %), а пришедшие со взносом в пятую часть стоимости квартиры и меньше — 1 % против 5 % годом раньше. По индивидуальным домам еще заметнее: доля ссуд клиентам с нагрузкой выше половины дохода за год съехала с 49 до 37 %.

Был и ажиотаж: в июне выдачи подтянули заявители, встревоженные слухами о пересмотре условий «Семейной ипотеки», — люди спешили запрыгнуть в последний вагон с известными параметрами. Портфель пережил этот наплыв без видимых потерь.

В переводе на бытовой язык вывод таков: тем, кто планирует жилищный кредит, из-за осеннего пакета пересматривать ничего не нужно. Ипотека в глазах регулятора остаётся самым дисциплинированным сегментом розницы, и закручивать там гайки попросту не за чем.

Корпоративный сегмент: всё осталось как было

Для полноты картины — пара штрихов о бизнесе. Надбавку в 100 % на прирост требований банков к самым закредитованным крупным группам, введённую с марта 2026 года, оставили в силе: за весенние месяцы такие заёмщики нарастили долг на 2,1 %, заметно медленнее всего корпоративного рынка с его 3,8 %, и банки отложили под этот прирост 74 млрд рублей капитала в буфер. Валютные надбавки тоже не тронули: доля иностранной валюты в корпоративных кредитах и облигациях опустилась до 11,8 %, а поскольку в валюте берут в основном экспортёры с валютной же выручкой, подталкивать дедолларизацию дополнительными мерами незачем. Национальную антициклическую надбавку (0,5 п. п. к нормативам достаточности капитала, действует с июля 2025 года) также сохранили: перегрева кредитования не фиксируется, а достаточность капитала сектора поднялась с 13,2 % на старте года до 14,1 % к середине лета — запас, которого, по оценке регулятора, хватит для уверенного финансирования экономики в 2026–2028 годах.

Что следует из обоих пакетов

Если посмотреть синоптическим взглядом, оба пакета складываются в единую логику. Самые разогретые углы потребительского кредитования охлаждают, зато жилищные кредиты сознательно оставляют в оранжерейных условиях — жилищный вопрос должен оставаться решаемым и для тех, кто накопил скромный взнос, и для тех, кто берёт впервые. Застройщикам дают год, чтобы научиться жить в мире, где цену кредита определяет дисциплина проекта: графики согласований, темп стройки, динамика продаж, рассрочки дольщикам — всё это ложится на весы резерва. Банкам тот же год оставляют на перестройку моделей без авралов и разрыва действующих договоров.

Выбираете новостройку — держите в голове: с осени 2027 года банк, финансирующий стройку, сам будет следить, держит ли застройщик график, а это надёжный союзник вашей собственной осторожности. Ну и универсальное правило никто не отменял: сложите все месячные платежи по кредитам и сравните с доходом. Ровно эту арифметику считает и ЦБ — только заранее и про всех сразу.

Чтобы не пропускать важные новости и всегда иметь под рукой набор ипотечных инструментов, скачайте мобильное приложение Своё Жильё от Россельхозбанка. Здесь отображается остаток долга, ставка и дата ближайшего платежа, а график погашения доступен по месяцам. Вся страховая информация — от полисов на загородный дом до сроков их действия — собрана в одном разделе, с возможностью продления и скачивания документов. Через приложение также можно заказать официальные справки об остатке задолженности, уплаченных процентах для налогового вычета, отсутствии просрочек и для Пенсионного фонда — все с электронной подписью и без визита в офис.