Ваш дом на капремонте: 7 этапов, которые собственники вправе держать под контролем

Кто решает, когда в доме начнётся капремонт

Если фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, ремонт запускается по одному из двух сценариев. Основной и предпочтительный — решение общего собрания собственников, принятое после того, как региональный оператор прислал свои предложения по срокам, перечню работ и финансированию. Запасной вариант — решение органа местного самоуправления, которое принимается, если собственники за 3 месяца так и не определились.

Почему важно, какой именно сценарий сработал? Когда решение принимает общее собрание, собственники сами утверждают 5 ключевых пунктов: перечень работ, смету, сроки, источники финансирования и уполномоченное лицо для приёмки. Всё это закреплено в части 5 статьи 189 ЖК РФ. А вот если решение уже принял муниципалитет, повлиять на эти параметры не получится — ни перечень, ни смета, ни сроки на этом этапе не обсуждаются.

Так что участие в общем собрании до старта ремонта — самый действенный способ повлиять на то, что именно сделают в доме и за чей счёт.

Право собственников на информацию о деятельности регионального оператора

Жилищный кодекс не содержит отдельной статьи под условным названием «Контроль собственников за региональным оператором». Но это не значит, что такого права нет. Пункт 4 части 2 статьи 181 ЖК РФ прямо говорит: собственники вправе запрашивать и получать сведения о деятельности регионального оператора. Право не ограничено перечнем вопросов и не требует никаких дополнительных разрешений.

Кстати, на стороне собственников и Конституция. Часть 4 статьи 29 гарантирует каждому право свободно искать и получать информацию любым законным способом. А статья 8 Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» подтверждает: граждане могут искать и получать любые сведения, если соблюдают требования закона.

На практике это значит, что любой собственник может направить региональному оператору обращение — письменное или электронное — практически по любому вопросу, связанному с капремонтом в его доме. И получить ответ. Плюс ко всему региональный оператор отвечает перед собственниками за последствия неисполнения обязательств подрядчиками и за качество работ в целом (часть 6 статьи 182 и пункт 11 части 2 статьи 182 ЖК РФ).

Задание на капремонт и проектная документация: что запросить до начала работ

Прежде чем на объекте появятся рабочие, региональный оператор обязан подготовить задание подрядным организациям и при необходимости — проектную документацию. Утверждает её тоже он, и он же несёт ответственность за соответствие техническим регламентам и стандартам (часть 2 статьи 182 ЖК РФ).

Многие жильцы этот этап пропускают, а зря. Именно в задании и проекте закладываются объёмы работ, материалы, технологии — то есть всё, что определит качество ремонта на ближайшие годы. Собственники вправе направить региональному оператору обращение и спросить: подготовлено ли задание и когда, где можно с ним ознакомиться или получить копию. То же самое касается проектной документации: была ли она разработана, а если нет — на каком основании не потребовалась.

Конкурс по выбору подрядчика на капремонт: как проверить

Закупки для капремонта региональный оператор проводит по правилам, установленным Правительством РФ. Порядок обязательно предусматривает конкурентные способы выбора подрядчиков, а также гласность, открытость и прозрачность закупок (часть 11 статьи 180 ЖК РФ).

Что именно стоит запросить у регионального оператора на этом этапе:

• даты проведения и назначения конкурсов, число участников, критерии определения победителей и итоги — кто в конечном счёте выиграл;
• наличие у победителей допусков СРО к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, а также условия договоров с ними и порядок ознакомления с этими договорами.

Все эти вопросы удобно собрать в одно коллективное обращение — от совета дома или товарищества собственников.

Финансирование капремонта: аванс, предельная стоимость, рассрочка

Региональный оператор оплачивает работы из средств фонда капремонта, при необходимости привлекая деньги из регионального или местного бюджета. Аванс подрядчику не может превышать 30 % стоимости соответствующего вида работ или услуг (часть 3 статьи 190 ЖК РФ).

Региональный оператор ведёт учёт поступивших взносов и по запросу собственников предоставляет сведения из системы учёта фондов капремонта (часть 3 статьи 183 ЖК РФ): сколько начислено и уплачено, сколько направлено на ремонт, есть ли рассрочка, задолженность, привлечённые кредиты.

Ещё один важный параметр — предельная стоимость работ, которую региональный оператор оплачивает из фонда, сформированного по минимальному взносу. Её определяет нормативный акт субъекта РФ (часть 4 статьи 190 ЖК РФ). Всё, что сверх этого порога, финансируется за счёт взносов собственников выше минимального размера. Полезно знать этот порог заранее, чтобы понимать, откуда берутся деньги на конкретные работы.

Что нужно сделать собственникам до начала ремонтных работ

Контроль — это не только права, но и подготовка со стороны самих жильцов. Если в перечне работ есть ремонт фасада, собственникам нужно заранее снять кондиционеры, спутниковые антенны, наружные жалюзи и другие элементы индивидуального пользования. К общему имуществу дома они не относятся, и демонтировать их за счёт фонда капремонта никто не обязан.

Правлениям ТСЖ и советам домов стоит заранее обсудить и довести до всех собственников:

• правила демонтажа индивидуальных элементов с фасада и порядок допуска подрядчиков в помещения для ремонта внутридомовых инженерных систем;
• сроки и порядок согласования доступа — чтобы к моменту начала работ не выяснилось, что половина дома в отпуске, а вторая отказывается открывать дверь.

Если собственник не обеспечил доступ, региональный оператор вправе демонтировать мешающие элементы за свой счёт, а потом взыскать расходы через суд. Или потребовать возмещения убытков — тоже через суд.

Приёмка капремонта: кто подписывает акт и что проверяет

Пункт 3 части 2 статьи 181 ЖК РФ закрепляет за собственниками право участвовать в приёмке. Причём право это не ограничено какой-то отдельной категорией: региональный оператор и подрядчик не могут отказать любому владельцу помещения в участии. Нужно лишь заранее согласовать, какую именно работу и когда собственник хочет посмотреть, и соблюдать требования безопасности.

Участие в приёмке и подписание акта — вещи разные. Подписывать акт уполномочено лицо, избранное решением общего собрания (пункт 5 части 5 статьи 189 ЖК РФ). Если такое лицо не избрали, акт может подписать любой собственник, участвовавший в приёмке. Сам акт, по части 2 статьи 190 ЖК РФ, согласовывается с органом местного самоуправления и с уполномоченным лицом собственников, если ремонт шёл по решению общего собрания.

После подписания акта у регионального оператора есть 10 дней, чтобы передать копии документов о капремонте — проектную и сметную документацию, договоры, акты — лицу, управляющему домом (часть 8 статьи 189 ЖК РФ). Собственники вправе уточнить: когда документы передали, в каком объёме и где с ними можно ознакомиться.

Гарантийный срок на капремонт: 5 лет на устранение дефектов

Договоры, которые региональный оператор заключает с подрядчиками, обязательно включают гарантийный срок — не менее 5 лет с момента подписания акта приёмки. В течение этого срока подрядчик обязан устранить выявленные нарушения в разумный срок, за свой счёт и своими силами (часть 2 статьи 182 ЖК РФ).

Если после приёмки обнаружились дефекты — потёки на свежеотремонтированном фасаде, трещины в штукатурке, проблемы с трубами, — собственникам стоит зафиксировать их и направить обращение региональному оператору. Отвечает перед жильцами именно он, а не управляющая организация. При способе формирования фонда на счёте регионального оператора ответственность за качество капремонта лежит на нём при любом способе управления домом. Управляющие компании и ТСЖ не должны за это платить из статьи «содержание жилого помещения» — это было бы расходованием средств не по назначению.

Контроль за капремонтом не требует юридических дипломов или ежедневных обходов стройплощадки. Достаточно знать свои права, не стесняться отправлять запросы и подключаться к приёмке. Чем активнее собственники на каждом этапе, тем выше вероятность, что ремонт сделают качественно, в срок и без сюрпризов в квитанциях.

Чтобы не пропускать важные новости и всегда иметь под рукой набор ипотечных инструментов, скачайте мобильное приложение Своё Жильё от Россельхозбанка. Здесь отображается остаток долга, ставка и дата ближайшего платежа, а график погашения доступен по месяцам. Вся страховая информация — от полисов на загородный дом до сроков их действия — собрана в одном разделе, с возможностью продления и скачивания документов. Через приложение также можно заказать официальные справки об остатке задолженности, уплаченных процентах для налогового вычета, отсутствии просрочек и для Пенсионного фонда — все с электронной подписью и без визита в офис.