Новые правила оформления протоколов общих собраний собственников

Что меняется в оформлении протоколов ОСС с 1 сентября 2026 года

С 1 сентября прошлого года действует приказ Минстроя России № 266/пр. Он утвердил базовые требования к оформлению протоколов общих собраний и порядок направления подлинников решений. Документ заменил прежний приказ и задал единые правила для всех многоквартирных домов.

Через полгода Минстрой издал ещё один приказ. Он вносит изменение в абзац первый пункта 4 тех самых Требований из приказа № 266/пр и вступил в силу 1 сентября 2026 года.

Таким образом, к осени 2026 года в сфере оформления протоколов ОСС действуют два пласта правил: общие требования приказа № 266/пр и специальное нововведение приказа № 276/пр.

Кто теперь подписывает протокол собрания по выбору совета МКД

До 1 сентября 2026 года протокол общего собрания подписывали двое — председатель и секретарь. Этого было достаточно, чтобы документ считался оформленным надлежащим образом.

Приказ № 276/пр добавляет обязательное условие: если на собрании собственники избирают совет многоквартирного дома, под протоколом должны стоять подписи не только председателя и секретаря, но и каждого избранного члена совета. Требование закреплено в обновлённой части 4.1 статьи 161.1 ЖК РФ.

Зачем понадобилось такое ужесточение? Подпись каждого члена совета работает как дополнительная страховка от подделки и злоупотреблений. Ни одно решение по выбору совета не может быть оформлено без ведома всех избранных лиц. Обратная сторона — риск: если хотя бы одна подпись отсутствует, протокол уязвим для оспаривания в суде, а вместе с ним под ударом оказываются и все решения, принятые на этом собрании.

Какие требования к протоколам ОСС действуют с сентября 2025 года

Приказ № 266/пр задал рамки, которые остаются в силе и после вступления в силу приказа № 276/пр. Вот основные положения, о которых стоит знать инициаторам собраний и управляющим организациям:

Номером протокола служит уникальный идентификатор из ГИС ЖКХ — тот, что система присваивает при создании сообщения о собрании. Своя нумерация не допускается. Срок подготовки документа привязан к форме голосования: при очном голосовании протокол составляется в течение 10 дней после окончания собрания, при заочном или электронном — за 24 часа.

Если инициатором выступает физическое лицо, в протоколе фиксируются его ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, телефон и электронная почта. Номер квартиры при этом указывать не требуется. Вопросы повестки формулируются через устойчивые обороты: «Вопрос, поставленный на голосование», «Предложили», «Решили» или «Постановили». К протоколу прилагаются сведения об участниках голосования — номер помещения, ФИО или наименование организации с ИНН, количество голосов. А если голосование проводилось без ГИС ЖКХ, в письменном решении собственника обязательно указывается СНИЛС.

Как передать протокол и решения в ГЖИ

Оформленный и подписанный протокол вместе с решениями собственников направляется в Государственную жилищную инспекцию. Сделать это обязана управляющая организация, ТСЖ или кооператив — в течение 5 календарных дней с момента получения документов от инициатора собрания. Передача оформляется актом приёмки-передачи. Исключение одно: если голосование проходило в электронном виде через ГИС ЖКХ, бумажные копии инспекции не нужны — протокол виден в системе.

Исключение — голосование через ГИС ЖКХ. Если собрание проводилось в электронном виде на платформе системы, бумажные копии в ГЖИ направлять не нужно: инспекция видит протокол в личном кабинете.

Что учесть инициаторам собраний после 1 сентября 2026 года

Главное практическое следствие нововведения: если в повестке стоит вопрос об избрании совета МКД, организатору собрания нужно заранее предусмотреть сбор подписей всех избранных членов. Не председателя и секретаря, а именно каждого члена совета поимённо.

На практике это означает несколько конкретных шагов: 

• при подготовке к собранию определить, кто будет собирать подписи сразу после подсчёта голосов, и обеспечить присутствие всех избранных кандидатов или договориться о времени для подписания;
• в протоколе зафиксировать не только факт избрания, но и данные каждого члена совета, чтобы подписи были сопоставимы;
• проверить, что в доме вообще есть избранный совет МКД. Если в доме больше 4 квартир, нет ТСЖ и кооператива, избрание совета — обязанность собственников. Не реализовали её в течение календарного года — орган местного самоуправления в 3-месячный срок созывает собрание с этим вопросом в повестке;
• убедиться, что председатель совета наделён полномочиями по подписанию актов приёмки работ.

С 1 сентября 2026 года действует и приказ Минстроя № 318/пр, устанавливающий порядок приёмки работ, где подпись председателя или членов совета обязательна. Логично, что и полномочия на приёмку, и полномочия на подписание протоколов закреплены в одном решении общего собрания.

Новые правила не усложняют жизнь ради усложнения. Они закрывают лазейку, которой пользовались при оспаривании протоколов: раньше достаточно было доказать, что подпись председателя подделана или секретарь не присутствовал на собрании. Теперь каждый член совета подтверждает своей подписью, что решение принято легитимно. Для добросовестных собственников это дополнительная защита. Для тех, кто привык оформлять документы задним числом, — серьёзный барьер.

Чтобы не пропускать важные новости и всегда иметь под рукой набор ипотечных инструментов, скачайте мобильное приложение Своё Жильё от Россельхозбанка. Здесь отображается остаток долга, ставка и дата ближайшего платежа, а график погашения доступен по месяцам. Вся страховая информация — от полисов на загородный дом до сроков их действия — собрана в одном разделе, с возможностью продления и скачивания документов. Через приложение также можно заказать официальные справки об остатке задолженности, уплаченных процентах для налогового вычета, отсутствии просрочек и для Пенсионного фонда — все с электронной подписью и без визита в офис.