Чем отличается ипотека от кредита: что выгоднее для покупки жилья

Рассказываем:

• чем отличается ипотека от кредита;
• случаи, когда взять кредит — логичнее чем ипотеку;
• для каких целей подойдёт ипотека, а для каких — кредит;
• кредит и ипотека в чем разница простыми словами;
• что лучше кредит или ипотека для покупки квартиры;

Покупка жилья — один из самых важных финансовых шагов в жизни. Многие не имеют возможности сразу внести всю сумму за квартиру. В связи с этим многие прибегают к кредитам. Однако не все понимают, чем отличается ипотека от кредита.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Кредит — это форма займа, когда один участник (банк или иная кредитная организация) предоставляет средства другому (заёмщику) на определённых условиях. Эти условия регулируются законом и внутренними правилами банков, но в целом структура проста: есть сумма, срок и обязательство вернуть деньги с начислением процентов.

​​Внутри этой системы существует множество разновидностей кредитов. Есть целевые — предназначенные для конкретных покупок, например автомобиля или квартиры. А есть нецелевые потребительские кредиты, которые можно потратить на любые нужды — от ремонта до путешествия. Именно такой тип обычно называют просто «кредитом», хотя по сути это лишь одна из форм.

Соответственно, ипотека — это частный вид кредита на покупку жилья. Он регулируется теми же законами, что и другие кредитные продукты, но имеет одно ключевое отличие: жильё, которое приобретается, становится обеспечением по самому кредиту. Иными словами, квартира или дом одновременно являются и целью покупки, и залогом для банка.

Какие параметры объединяют ипотеку и кредит

Несмотря на то что ипотека и потребительский кредит отличаются по цели, у них есть общие правила — любой кредитный продукт строится вокруг нескольких базовых параметров.

Во-первых, это процентная ставка. Она может быть фиксированной или изменяемой. И тут важно отметить, что ставка указывает, как формируется итоговая сумма возврата.

Во-вторых, схема погашения. В кредитовании чаще всего встречаются две: аннуитетная (равные платежи на весь срок) и дифференцированная (уменьшающиеся платежи). Этот параметр важен для удобства планирования: кто-то предпочитает стабильность, кому-то ближе логика «чем дольше платишь, тем меньше сумма».

Далее — срок кредитования. У ипотеки он обычно больше, у обычного кредита — меньше, но в обоих случаях срок — это не просто период, а также элемент финансового планирования. Именно от него зависит, как долго будет существовать обязательство и насколько оно вписывается в жизнь заёмщика.

И ещё один общий элемент — обеспечение. Банк стремится снизить риск невозврата. Для ипотеки это жильё, для обычного кредита — может быть поручительство, залог или вовсе ничего (если сумма небольшая). Но суть одна: обе стороны заключают договор, где риски и гарантии прописаны максимально чётко.

Как устроена ипотека: средства, жильё и обременение

Ипотека — это кредит, в котором всё крутится вокруг одного объекта — недвижимости. Именно она становится центром всей конструкции: ради неё оформляется займ, на неё накладывается обременение, и именно с ней связано большинство юридических нюансов.

С технической точки зрения ипотека выглядит просто: человек выбирает жильё, банк проверяет его и оценивает его стоимость, а затем выдаёт деньги на покупку под условие, что купленная квартира или дом будут находиться в залоге до полного погашения долга. То есть право собственности у заёмщика есть, но оно ограничено — до тех пор, пока действует договор.

Особенность ипотеки ещё и в том, что она включает целый набор сопутствующих шагов: страхование объекта, оформление дополнительных документов, проверку юридической чистоты сделки.

Когда прибегают к покупке жилья через кредит

Иногда квартира или дом приобретаются не с помощью ипотечного кредита, а за счёт обычного — потребительского. Такие ситуации встречаются реже, но они возможны.

Например, когда человек хочет купить недорогой объект и не хочет связываться с длительным оформлением ипотеки. Или когда квартира приобретается по доверенности, в долях, либо пока ещё не готов весь пакет документов, а сделку нужно закрыть быстро. В таких случаях оформляют нецелевой кредит, который банк выдает без указания конкретной цели — средства можно использовать по своему усмотрению, в том числе и на жильё.

Есть и промежуточные варианты — целевые кредиты под залог другого имущества: автомобиля, дачи, или уже имеющейся квартиры. Это даёт банку обеспечение, но не требует регистрации ипотеки как залога недвижимости. Процедура проще, однако ответственность всё та же: обязательства по возврату средств остаются.

Частые заблуждения о кредите и ипотеке

Миф 1. Ипотека — это просто кредит, только более длинный

Такое утверждение звучит логично, но не совсем верно. Ипотека — не просто «долгосрочный кредит», а особый вид займа, где покупаемая недвижимость становится частью договора. В отличие от потребительского кредита, ипотека требует регистрации залога и выполняет одновременно две функции — финансирование и обеспечение.

Проще говоря, если кредит — это деньги под обязательство, то ипотека — деньги под объект.

Миф 2. Нельзя приобрести квартиру в кредит

Формально — можно. Но тогда речь идёт уже не об ипотечном кредите, а о потребительском займе, который заёмщик использует по своему усмотрению. Банк при этом не знает, что деньги пойдут именно на жильё, а значит, не требует залога в виде квартиры и не оформляет обременение.

Такая покупка вполне возможна, особенно если стоимость квартиры невелика или часть суммы уже накоплена.

Миф 3. Если жильё куплено в ипотеку, значит, оно принадлежит банку

На самом деле, собственником квартиры с момента регистрации становится заёмщик — просто его право ограничено обременением. Банк не владеет квартирой, но имеет право требовать её реализации, если обязательства по договору не выполняются. То есть юридически квартира — ваша, но до полного погашения кредита с ней нельзя совершать свободные сделки: продать, подарить или обменять без согласия кредитора.

Как сделать правильный выбор

Выбор между ипотекой и кредитом всегда связан с анализом множества деталей: цели, формы займа, собственных возможностей и, конечно, условий, которые предлагают банки.

Также, помните, что выбрать конкретную ипотечную программу тоже бывает непросто — их много, а условия отличаются. Например, есть льготные программы, такие как, семейная или сельская — и каждая со своими ставками, требованиями к первоначальному взносу, страхованию и подтверждению дохода. С выбором поможет сервис подбора индивидуального предложения: укажите дату рождения, тип занятости, семейное положение, цель ипотеки, необходимую сумму и размер первоначального взноса — и получите список подходящих предложений с актуальными ставками и условиями.

Советы

Рассчитайте условия с ипотечным калькулятором. Этот инструмент поможет узнать больше о предполагаемом займе, а именно:

• ПСК — это сумма ваших реальных расходов по кредиту включая ставку, страховку и стоимость других доп. услуг;
• сумму кредита — размер денежных средств, которые заемщик берет на определенный срок и под проценты, включает в себя основной долг и все начисленные проценты за пользование кредитом;
• ставку — плата, которая выражается в виде определенного процента от суммы и взимается с заемщика за использование денежных средств;
• срок кредита — период времени, в течение которого заемщик выплачивает сумму кредита и проценты по нему;
• схему платежей — аннуитетная схема платежей предполагает одинаковую сумму ежемесячных выплат на протяжении всего срока кредита, а дифференцированная схема платежей, напротив, предполагает постепенное уменьшение суммы ежемесячного платежа по мере погашения кредита.

Заключение

Ипотека и кредит — это разные формы одного финансового механизма, который позволяет получить средства на крупные цели. Оба инструмента работают по схожему принципу: есть заёмщик, банк, обязательства и график платежей. Но их устройство и правовое основание различаются.

Ипотека относится к целевым займам и используется исключительно для покупки недвижимости. В её рамках жильё становится залогом, а сама сделка проходит через регистрацию и дополнительные проверки.

Обычный потребительский кредит, напротив, не связан с конкретной целью. Он может быть использован на любые нужды и оформляется проще, обычно без залога и регистрации обременения.

Читайте также

• Как рассчитывается налог при продаже квартиры
• Как не платить налог с продажи квартиры
• Сколько раз можно получить налоговый вычет
• Как вернуть НДФЛ при покупке недвижимости в ипотеку