Что такое технический паспорт объекта

В материале разберем:

• чем технический паспорт отличается от поэтажного плана,
• в каких жизненных ситуациях он незаменим,
• почему банки до сих пор запрашивают этот документ при ипотеке,
• что делать, если в паспорте появились отметки о несогласованной перепланировке,
• как технический паспорт влияет на коммунальные платежи.

Технический паспорт объекта недвижимости — это полноценный технический портрет вашей квартиры, дома или офиса. Документ фиксирует ключевые характеристики: площадь помещений, конфигурацию, расположение несущих стен и инженерных коммуникаций. Он составляется на основании технической инвентаризации, которую проводят специалисты БТИ или другие уполномоченные организации.

Что входит в технический паспорт

Многие путают технический паспорт с поэтажным планом, хотя это взаимосвязанные, но разные документы.

• Техпаспорт — это основной документ, который содержит сводные технические показатели: общую площадь, жилую площадь, высоту потолков, материал стен, тип перекрытий, сведения об инженерном оборудовании. Поэтажный план и экспликация являются его приложениями, но их часто запрашивают отдельно.
• Поэтажный план — это графическое изображение расположения всех помещений на конкретном этаже. Он показывает границы квартиры относительно соседей, места установки сантехники, вентканалов, несущих стен.

Важно понимать: технический паспорт не имеет ограниченного срока действия, но он может устареть. Если вы снесли перегородку, объединили санузел или пристроили балкон, а изменения не внесли в паспорт, документ перестаёт отражать реальность. Это создаёт правовые риски при продаже, оформлении наследства или судебных спорах.

Где без технического паспорта не обойтись

При покупке квартиры грамотный покупатель всегда запрашивает этот документ на этапе подготовки сделки. Даже при кредитовании технический паспорт до сих пор может пригодиться, хотя основным документом для регистрации права собственности стал техплан кадастрового инженера.

Дело в том, что выписка из ЕГРН не всегда оперативно отражает изменения, особенно недавние. Поэтажный план позволяет выявить самовольную перепланировку. Если стены на плане обозначены красными линиями, это сигнал о нарушениях, которые придется исправлять.

В судебной практике техпаспорт используется для признания прав собственности, раздела имущества между супругами, урегулирования споров с соседями о границах владения. Ресурсоснабжающие организации запрашивают его при согласовании установки газовых котлов, переносе радиаторов отопления или подключении дополнительных сантехнических приборов. Документ подтверждает, что инженерные сети выдержат дополнительную нагрузку.

Перепланировка, коммунальные платежи и судебные споры

Технический паспорт становится незаменимым при согласовании перепланировки или переустройства. Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, любые изменения конфигурации жилого помещения требуют внесения корректив в техпаспорт. Без этого документа невозможно получить разрешение на работы или узаконить уже выполненные.

Самовольная перепланировка грозит серьёзными санкциями: штрафами и судебным предписанием вернуть помещению первоначальный вид. Причём ответственность наступает не только за снос несущих стен, но и за переоборудование санузлов, объединение комнат или присоединение лоджий.

Что делать с «красными линиями» в техпаспорте

Если поэтажный план содержит красные линии, узаконить перепланировку возможно, но процедура требует времени и средств.

При отсутствии вмешательства в несущие конструкции достаточно заказать проект и справку технико-экономических показателей. Если же затронуты несущие стены, потребуется техническое заключение автора проекта дома или экспертного центра о сохранении несущей способности конструкций.

Далее кадастровый инженер готовит техплан с фактическими характеристиками, документы подаются в жилищную инспекцию, а с положительным решением — в БТИ для обновления паспорта и в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.