Продажа жилья и налоги: какие штрафы грозят за неуплату по новым правилам

Советы юриста

С 2025 года в Налоговом кодексе появились обновления, касающиеся порядка расчёта и уплаты налогов при продаже недвижимости. Чтобы избежать штрафов, важно разобраться, как теперь работает система.

Рассказываем:

какие налоги нужно уплатить при продаже недвижимости;
в каких случаях возникает налоговая обязанность;
как начисляется штраф за неуплату налога;
когда можно избежать ответственности;
что изменилось с 2025 года по части ЕНС.

Сделки с недвижимостью часто сопровождаются вопросами о налогообложении. Особенно важно понимать, как избежать штрафов, если срок уплаты уже подошёл, а средства на счёте есть, но налоговая всё равно начисляет санкции. С 2025 года действует новый порядок, согласно которому учитываются не только суммы на Едином налоговом счёте, но и зарезервированные платежи.

Когда возникает обязанность уплатить налог при продаже жилья

По общему правилу, если физическое лицо продаёт недвижимость, срок владения которой меньше минимального, возникает обязанность уплатить налог на доходы (НДФЛ). Срок владения может составлять 3 или 5 лет — в зависимости от обстоятельств приобретения объекта. Если это единственное жильё, срок сокращён до трёх лет. Если в собственности уже есть другие объекты — действует пятилетний порог.

Налог уплачивается с разницы между ценой продажи и:

ценой покупки (если есть документы);
кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, если документы отсутствуют или цена указана ниже кадастра.

Если человек не подал декларацию и не уплатил налог в срок, может последовать штраф.

Что грозит за неуплату налога

Согласно статье 122 НК РФ, штраф за неуплату или неполную уплату налога составляет 20% от суммы задолженности. Этот процент применяется в случае, если нарушение произошло по неосторожности или из-за ошибки в расчётах.

Если налоговая установит, что действие было умышленным (например, сокрытие дохода или занижение стоимости продажи), штраф возрастает до 40% от неуплаченной суммы. При этом ответственность возникает даже при непреднамеренном занижении базы, если это привело к недоимке.

Что изменилось в 2025 году

Федеральный закон № 259-ФЗ внёс изменения в правила определения налоговых правонарушений. С 2025 года в расчёте ответственности учитываются не только положительные остатки на Едином налоговом счёте (ЕНС), но и суммы, зарезервированные для уплаты налога.

Раньше налогоплательщик освобождался от штрафа, если на его ЕНС было достаточно средств для оплаты налога. Теперь учёт стал шире: даже если деньги ещё не списались, но уже зачислены и закреплены за конкретным налогом, налоговая не применит санкции.

Когда освобождение от штрафа не применяется

Несмотря на послабления, в некоторых случаях освобождение от штрафа не действует:

если нарушение признано умышленным;
если положительное сальдо ЕНС не покрывает всю сумму налога;
если средства на счёте не были «привязаны» к конкретному обязательству.

Министерство финансов в письме от 26 февраля 2024 года № 03-02-08/16653 отдельно указало: если речь идёт о сознательном уклонении, правило об освобождении от ответственности использовать нельзя.

Заключение

Продажа недвижимости всегда сопровождается юридическими и налоговыми формальностями. С 2025 года правила стали немного гибче — законодатели учли практические сложности и предусмотрели возможность избежать штрафа, если на Едином налоговом счёте или в виде зачтённых платежей уже есть средства для уплаты налога.

Но при этом важно помнить: даже с учётом новых послаблений, основная обязанность налогоплательщика — соблюдать сроки подачи декларации и уплаты налога — остаётся неизменной. Ошибки можно скорректировать, непреднамеренную задержку — объяснить. Однако если нарушение будет признано умышленным, избежать ответственности не получится.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше заранее разобраться в налоговых обязанностях, особенно если планируется продажа квартиры, дома или участка.