068Что такое договор купли-продажи квартиры и как его составить
Покупка квартиры — не поход в магазин, где чек можно выкинуть на выходе. Здесь все имеет вес: от одной строки в договоре зависит, получите вы ключи от квартиры или проблемы на годы. Разобраться, что именно должно быть в договоре, кто его составляет и какие документы нужны, — задача не из простых, но вполне решаемая. В этой статье подробно разберём, как составляется договор, на что обращать внимание и как оформить всё правильно, чтобы потом спать спокойно.
В этом материале рассказываем про:
- что такое договор купли-продажи квартиры и чем он отличается от других сделок;
- кто составляет договор купли-продажи квартиры и где взять его форму;
- что должно быть в содержании договора купли-продажи;
- как оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ;
- что спрашивают чаще всего — от нотариуса до образцов.
Продажа или покупка квартиры — это не просто сделка, а юридически значимое событие, влекущее за собой последствия. Ошибка в договоре может обернуться судом, потерей денег или даже самого жилья. Именно поэтому к оформлению договора купли-продажи нужно подходить вдумчиво и без спешки.
Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП) и зачем он нужен
ДКП — это в недвижимости главный юридический инструмент. Именно он фиксирует, что квартира переходит от одного собственника к другому, на определённых условиях и в рамках закона.
С точки зрения закона — а точнее, статьи 550 Гражданского кодекса РФ (договор купли продажи ГК РФ) — такой документ должен быть оформлен письменно и обязательно зарегистрирован в государственном реестре. Без этого никакой переход прав не считается законным: недвижимость останется оформленной на прежнего владельца, как бы вы ни договаривались на словах.
Если упростить, договор купли продажи квартиры — это ваше единственное официальное доказательство того, что сделка действительно была. Не устные обещания, не рукопожатия и даже не передача денег, а именно подписанный и зарегистрированный договор. Это как мост между двумя берегами — продавцом и покупателем — который позволяет пройти сделку без падения в юридическую пропасть.
Причём важно понимать: ДКП — это не просто бумага. Это документ, который закрепляет договорённости, защищает интересы сторон и определяет права на объект, стоимость, сроки передачи, условия оплаты и массу других нюансов. Когда в сделке участвуют незнакомые люди (а чаще всего так и бывает), ДКП становится тем самым щитом, который позволяет избежать недоверия, путаницы и спорных ситуаций.
Кто составляет договор купли-продажи и где его взять
Кто составляет договор купли продажи квартиры — частый вопрос у тех, кто впервые сталкивается с этим процессом. Тут есть несколько вариантов.
Первый — самостоятельное составление. Многие предпочитают скачать типовой договор купли продажи квартиры из интернета и подставить свои данные. Это возможно, особенно если сделка простая, без обременений и кредитов. Главное — быть предельно внимательным и не забыть про обязательные условия, о которых расскажем ниже.
Второй путь — обратиться к нотариусу. Это стоит денег, зато добавляет уверенности, особенно в сложных случаях: когда один из продавцов — несовершеннолетний, квартира в долях или есть споры между наследниками. Кроме того, нотариус не просто удостоверит подлинность подписи, но и проверит, чтобы содержание договора купли продажи не нарушало закон.
Третий вариант — помощь юриста или составление договора купли-продажи квартиры через МФЦ. Некоторые МФЦ оказывают такую услугу, но чаще их задача — принять документы и передать в Росреестр. Поэтому лучше подготовить договор заранее. А где взять договор купли продажи квартиры. На официальных порталах (например, Росреестра) или в правовых системах есть актуальные формы договора купли продажи недвижимости, которые можно адаптировать под конкретную ситуацию.
Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости
Форма договора купли продажи недвижимости должна быть письменной. Устная договорённость — не договор. В документе должны быть указаны:
- предмет договора (то есть какая именно квартира продаётся — с полным адресом, этажностью, кадастровым номером);
- цена (в рублях, цифрами и прописью);
- сроки передачи квартиры (и ключей, и прав собственности);
- реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адреса, ИНН — если есть);
- сведения о документах, подтверждающих право собственности продавца;
- основания владения (например, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия).
Это минимальный набор. В типовом договоре купли продажи квартиры можно дополнительно прописать: отсутствие долгов по коммунальным платежам, что квартира не обременена залогом или арестом, обязательство выписаться из квартиры к моменту передачи, порядок передачи денежных средств.
Важно помнить: форма договора продажи недвижимости должна учитывать статус жилья. Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от коммерческой недвижимости, регулируется дополнительными нормами — например, при продаже доли могут потребоваться согласия других собственников.
Один из распространённых вариантов — составить типовой договор купли продажи квартиры и адаптировать его под себя. Главное — не забыть про нюансы. Например, если квартира была куплена в браке, потребуется согласие супруга. Если продавец — пенсионер, стоит аккуратно подойти к оценке его дееспособности, чтобы избежать риска оспаривания сделки.
Как оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ
Оформление договора купли продажи квартиры через МФЦ — это самый популярный способ у физических лиц. Вот пошаговая инструкция как оформить договор купли продажи квартиры.
Шаг 1. Подготовьте договор. Лучше заранее, в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Подписывать можно как при подаче, так и заранее.
Шаг 2. Соберите документы на продажу квартиры. Это:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор долевого участия или свидетельство о наследстве);
- выписка из ЕГРН;
- согласие супруга (если требуется);
- нотариальные доверенности (если действует представитель);
- квитанция об оплате госпошлины.
Шаг 3. Обратитесь в МФЦ. Сотрудник примет документы и направит их в Росреестр. Вам выдадут расписку, по которой можно отследить статус регистрации.
Шаг 4. Ждите регистрации. Сроки — от 3 до 9 рабочих дней, в зависимости от формата подачи (лично, через Госуслуги или по территориальному принципу). По завершении получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
Регистрация через МФЦ — это удобно, потому что не нужно ехать в Росреестр. Но важно понимать, что МФЦ — это лишь «окно приёма», они не проверяют содержание договора купли продажи. Поэтому на этом этапе всё должно быть уже грамотно оформлено.
Частые вопросы при оформлении договора купли-продажи
Какой выбрать образец договора?
Типовой договор купли продажи квартиры подойдёт в большинстве простых случаев — если продавец один, нет несовершеннолетних участников и обременений. Такой образец легко найти на сайтах Росреестра или в правовых системах. Главное — не брать шаблон с первого попавшегося форума: в договоре могут быть устаревшие ссылки на законодательство или пропущены важные условия.
Если есть особенности — лучше адаптировать форму договора купли продажи недвижимости под конкретную сделку. Например, учесть рассрочку, указать способ передачи денег (наличные, банковская ячейка, аккредитив), прописать порядок освобождения квартиры.
Можно ли продать квартиру без нотариуса?
Можно, если все стороны полностью дееспособны, собственников не больше двух и нет необходимости удостоверять сделку по закону. Но есть исключения, когда участие нотариуса обязательно:
- продаётся доля в праве собственности (даже если доля одна);
- один из участников сделки — несовершеннолетний или недееспособный;
- квартира — совместная собственность супругов без брачного договора.
Во всех этих случаях договор купли продажи квартиры должен быть удостоверен нотариально. Это защитит участников от споров и упростит регистрацию.
В каких случаях ДКП требует обязательного удостоверения?
Как уже сказано выше, нотариальная форма обязательна, если речь идёт:
- о продаже доли в квартире;
- о сделке с участием несовершеннолетних;
- о продаже недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам;
- о распоряжении квартирой по доверенности;
- о бракоразводных сделках, когда требуется подтверждение согласия бывшего супруга.
Кроме того, нотариус может потребоваться по инициативе сторон — когда есть риски, неуверенность или высокая цена объекта. В таком случае договор купли продажи жилого помещения удостоверяется для подстраховки, даже если закон этого не требует.
Заключение
Договор купли-продажи квартиры — это не просто формальность. От того, насколько грамотно он составлен, зависит, будут ли в будущем споры, признание сделки недействительной или проблемы с регистрацией.
Если вы впервые сталкиваетесь с продажей или покупкой жилья, уделите внимание форме договора купли продажи, его содержанию и юридической чистоте квартиры. Не экономьте на проверке документов, не торопитесь с подписями, не пренебрегайте советом юриста, если ситуация выходит за рамки типовой.
Читайте также